Vi propongo una sintetica guida per punti per scegliere il mutuo più conveniente, quindi il miglior mutuo per noi, considerando che in giro ne trovate tantissimi e le pubblicità anche su internet proliferano. Facile quindi andare in confusione! Presupponiamo sempre che sia un mutuo destinato all’acquisto della prima casa o abitazione principale alla sua costruzione.
La prima domanda: Quanto posso spendere mensilmente per il mutuo?
Qual’è la rata massimo che riesco a pagare è la prima domanda anche se spesso ne diamo una risposta che potrebbe portarci a dedicare troppo per il desiderio di avere la casa ma per individuare la migliore esistono delle semplici regole come quella di non dedicare più di un terzo del proprio reddito annuo comprensivo di eventuali tredicesime o quattordicesime o altre rendite di natura finanziaria periodica e certa e non soggetta ad inflazione o fluttuazione di mercato. Altrimenti prendete il reddito prodotto meno tutte le spese che effettuate in media mensilmente per la luce, telefono, rifiuti, vitto, assicurazioni, auto, motorino, scuole, vacanze extra, cinema e tempo libero a cui potete sommare eventuali contributi ricevuti in conto capitale. Un pò meno di quello che resta potrà essere dedicato al pagamento della rata mensile del mutuo anche se questa regola la preferisco di meno in quanto in un orizzonte temporale le esigenze variano e soprattutto quelle dei figli che con il passare del tempo diventano più costosi.
Quanto posso chiedere a mutuo
Considerate che la banca spesso non finanzia più del 70/80% dell’investimento.
Verificate poi anche se nel corso della vostra vita avete fatto ricorso a fidi o finanziamenti o se avete avuto bisogno di soldi per interventi o per la salute.
Non sottovalutate poi eventuali sconti o forme di finanziamento o contributi provinciali o comunali presso i rispettivi sportelli comunali o provinciali e/0 della vostra azienda che potrebbe erogare dei contributi sul pagamento di interessi sul mutuo, determinando quindi per voi probabilmente il miglior mutuo.
Altra regola che porta ad abbattere il costo del mutuo è mettere in concorrenza gli istituti di credito ossia andare prima da uno e farsi fare un’offerta, poi andare dal secondo con la prima offerta e farse abbassare dal secondo e cosi via fino ad ottenere quella desiderata ritenute ragionevole.
Consiglio poi di mandare a quel paese o di denunciare all’ABI e alla Banca d’Italia (basta un semplice avvertimento) quelli che si comportano come dei cravattari anni 70, ossia che ti dicono se non ti fai una polizza vita o morte per tutta la famiglia o ti compri questo o quel prodotto finanziario non vi concederanno il mutuo. Questi non mi piacciono proprio perché fanno i prepotenti facendo leva sull’unico vero elemento di sicurezza della persona che vede nella casa di proprietà il primo grande tassello per la serenità personale e della propria famiglia. Non fatevi scrupoli e vedrete che il sistema prima o poi cambierà e sarete nuovamente trattati come clienti e non più come vacche da macello!
Discorso invece diverso se siete voi a volervi tutelare da eventi che potrebbero compromettere la vostra capacità di finanziamento futura e da cui volete sfuggire mantenendo la proprietà della casa per voi o per i vostri figli, ma nulla deve avere a che fare con la possibilità di ottenere il mutuo.
Leggete il prospetto informativo anche se scritto con il carattere nano 12 ossia piccolo piccolo ma talmente piccolo che personalmente non arrivo al terzo capoverso e anche se possa sembrarvi molto noioso vi sembrerà molto noioso: si imparano tante cose e le informazioni spesso non sono neanche troppo complesse.
Tassi usurai o superiori al consentito: verificate
Prima di tutto non so se sapevate ma le banche talvolta si sbagliano e applicano dei tassi di interesse eccessivi rispetto a quelli consentiti e se ve ne accorgete vi sono tanto di sentenze della cassazione che danno ragione ai clienti concedendogli lo sconto su tutti gli interessi passivi pagati e da pagare.
Inoltre in questo prospetto informativo del mutuo troverete anche quanto vi è stato applicato a livello di TAN, TAEG-ISC, commissioni e condizioni del finanziamento che si va a richiedere.
A tal proposito anni fa scrissi un articolo dedicato proprio alla quantificazione dei limiti imposti dalla nuca d’Italia per la definizione dei tassi usurai e non pensate che siano molto alti o almeno la mia sensazione prima di averli letti era che fosse molto più alti.
Quanto costa prendere un mutuo
Nelle scelte sulla convenienza economica del mutuo e anche per l’analisi tra diverse proposte della stessa banca incidono anche i costi che fino a poco prima del Nuovo decreto Mutui 2016 era più difficile capire in quanto talvolta poco esplicite soprattutto nelle pubblicità che mirano naturalmente a invogliarti a stipulare il contratto senza effettivamente essere talvolta troppo chiari nella definizione del costo effettivo del finanziamento o nel funzionamento del tasso di interesse o delle modifiche delle rate da pagare mensilmente. Nel decreto mutui vi sono alcune novità a favore del mutuatario anche in merito alla chiarezza e agli elementi che deve riportare il prospetto informativo standardizzato anche se non leggo che vi siano disposizione in merito alla grandezza del carattere con cui scrivono quei cavolo di prospetti, per cui rassegniamoci a comprare una lente di ingrandimento.
Nel costo effettivo che sosterrete vi ricordo influisce anche la possibilità di portarsi in detrazione non solo gli interessi passivi derivanti dal finanziamento ma anche gli oneri accessori al mutuo (come perizie per esempio o costi notarili). L’approfondimento di quali costi e quanto lo trovate nell’articolo dedicato proprio alla detrazione fiscale degli interessi sul mutuo nella dichiarazione dei redditi.
La scelta del tasso di interesse fisso o variabile in un mutuo
Per questo potete leggere l’articolo dedicato alla scelta tra tasso di interesse fisso o variabile sul mutuo anche se la scelta dipende da tantissime variabile endogene (desiderio di avere una rata fissa o una discreta propensione a rischiare di spuntare un tasso di interesse inferiore a quello di mercato facendo leva sulle oscillazioni dei tassi) e variabili esogene (andamento del mercato).
Per questo motivo il mutuo migliore è difficile da definire univocamente per tutti. La soluzione migliore è fare quante più simulazioni, comparazione e valutazioni possibili, scremare le offerte di mutuo peggiori ed evidentemente fuori mercato, infine scegliere la soluzione che riteniamo più opportuna e migliore per noi.
Clausole particolari a favore della banca
Occhio ad eventuali clausole a favore della banca circa la possibilità di variare il tasso in base alle variazioni dei tassi sul mercato o anche le clausole che vi sono fatte firmare separatamente perché possono nascondere delle sole.
Quanto mi detraggo nel 730
In ultimo vi segnalo ovviamente l’articolo dedicati alla detrazione fiscale interessi passivi pagati sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale nonchè quello sul mutuo per la costruzione di casa.
Novità 2016
Consulta il Nuovo decreto Mutui 2016 e le sue importanti novità.
