Le spese del mutuo nel 730 detraibili: notaio, istruttoria, bollo, polizza assicurativa e non solo

Leggete quali sono le spese detraibili nel 730 afferenti la stipula del mutuo in quanto non tutti sanno che al momento di acquistare casa le spese di accensione del mutuo, le spese notarili, di istruttoria, imposta di bollo ed anche eventualmente spese per polizze assicurative rifilate/proposte all’ultimo sono notevoli anche se sapete ormai che molte sono detraibili e vediamo allora quali sono quelle necessarie per avviare e gestire il finanziamento e quali possono essere portate in detrazione nel 730, insieme agli interessi passivi che pagate annualmente.

Quanto posso portarmi in detrazione nella dichiarazione dei redditi

La regola è sempre la stessa al momento e consiste nella possibilità di detrarsi un costo massimo di 4 mila euro per annuo applicandoci un’aliquota del 19%. In sostanza il risparmio effettivo che avrete nel caso lo sfruttaste al massimo sarà quindi di 4 mila X 19% = 760 euro. Su questo ammontare sarà applicata un’aliquota del 19%, pertanto la detrazione complessiva non potrà essere superiore a 760 euro. Nel caso di mutuo per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione, il limite scende a 2.582,28 euro. L’agevolazione è concessa a patto che si tratti di abitazione principale da adibire a tale scopo entro un anno dal rogito dell’acquisto e che lo sia per tutti gli anni in cui si vuole detrarre il costo in dichiarazione.

L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto. Questa condizione deve permanere per tutto il periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni. Vi ricordo che la definizione di abitazione principale non coincide con quello di residenza anagrafica ma è diverso (si intende la dimora abituale) e più ampio (comprende anche i familiari). Nella guida gratuita alla detrazione degli interessi passivi trovate la corretta definizione con chiarimenti ed esempi di dettaglio per capire come funziona.

Spese istruttoria Mutuo

L’accensione di un mutuo è un’operazione che comporta un’assunzione di responsabilità notevole. Nel momento in cui si firma il relativo contratto con la banca, ci si impegna al pagamento delle rate mensili a favore dell’istituto erogatore per un arco temporale generalmente variabile tra uno e due decenni, se non maggiore.

E’ chiaro che la pianificazione di questo genere di attività deve essere svolta con il massimo della cura senza tralasciare alcun aspetto. Troppo spesso i futuri potenziali mutuatari sono concentrati esclusivamente su alcuni punti ignorandone talvolta diversi altri… si tratta di un comportamento assolutamente sbagliato.

Spese “accessorie” al mutuo

Le cosiddette spese accessorie non sono affatto trascurabili e per mutui di importo medio – basso possono costituire anche una percentuale significativa del valore complessivo dell’intera operazione.

Nei precedenti articoli abbiamo parlato dei consigli per acquistare casa, senza errori ed in sicurezza in modo da arrivare preparati all’acquisto. La detrazione principale prevista per il mutuo sulla prima casa riguarda la detrazione degli interessi passivi.

Troppo spesso, in maniera superficiale, coloro che richiedono un mutuo si fermano ad analizzare solo ed esclusivamente il tasso di interesse applicato. Seppure si tratti del parametro principale, sarebbe buona norma chiedere maggiori dettagli alla banca anche in merito alle spese secondarie. In un periodo in cui i tassi sono sostanzialmente livellati e spesso identici tra banche differenti, l’ammontare delle spese accessorie potrebbe diventare un fattore discriminante nella scelta dell’istituto finanziario con il quale sottoscrivere il contratto. Di seguito sono elencate le principali spese che il mutuatario è tenuto a sostenere nel momento in cui decide di accendere un mutuo immobiliare.

Spese notarili per la stipula del mutuo

La sottoscrizione di un mutuo, spesso contemporanea all’atto di acquisto vero e proprio dell’immobile, avviene mediante la stesura di un contratto effettuato con rogito notarile. Il mutuatario e la banca creditrice si costituiscono davanti al notaio che provvede alla correttezza della transazione e all’esplicazione di tutte le procedure formali del caso. E’ compito del notaio effettuare tutti i dovuti controlli in merito alla proprietà oggetto della procedura, dichiarandone la disponibilità e l’assenza o meno di trascrizioni pregiudizievoli come eventuali ipoteche. Le spese notarili, rappresentate essenzialmente dalla parcella del notaio, sono generalmente calcolate in maniera proporzionale al valore dell’iscrizione ipotecaria dell’immobile. Tale percentuale di norma è data dal 2 – 2,5 % del valore del mutuo.
Spesso la banca mutuante tende a consigliare un proprio notaio di fiducia con il quale opera abitualmente. E’ bene sapere che la scelta del notaio è un diritto del mutuatario e non deve essere in alcun modo imposta dalla banca. Ciò non vuol dire che il notaio proposto dall’istituto di credito sia necessariamente più costoso della media ma sarebbe opportuno richiedere un preventivo anche ad altri notai esterni per poi confrontarli con le tariffe del primo.

Sebbene possano sembrare delle preoccupazioni eccessive basti pensare che su un importo di 150.000 euro l’onorario notarile può arrivare anche a cifre di 4 – 5.000 euro. La scelta di un professionista con tariffe più contenute può rivelarsi una prima fonte di risparmio.

Vi ricordo che queste insieme alle altre sono detraibili dall’IRPEF nella misura del 19% semprechè siano considerate come una detrazione oneri accessori al mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale. Per fare un semplice esempio, fatte il valore di queste spese 2.000 euro l’effettivo risparmio di tasse (imposte Irpef) che andremo a risparmiare sono pari a 380 euro netti.

Spese per la sottoscrizione del contratto

Si tratta di un’imposta di bollo del valore di 14,82 euro che viene corrisposta interamente a favore dell’erario.

Spese di istruttoria

L’istruttoria è quella fase in cui la banca decide di aprire la pratica di finanziamento a favore del richiedente ed inizia a compiere tutte le formalità previste affinché si possa passare all’erogazione vera e propria del mutuo: raccolta della documentazione necessaria, valutazione dell’affidabilità finanziaria del cliente, etc. L’importo delle spese di istruttoria varia in maniera alquanto significativa in funzione della banca prescelta. Ogni istituto calcola tali spese in misura diversa: alcuni in percentuale sul capitale finanziato (con valori che oscillano tra lo 0,1 e lo 0,5 % dell’importo del mutuo stesso, anche se alcune banche sono arrivate perfino all’1%) altri in misura fissa (per una spesa forfettaria media di circa 100 euro).
Va detto che molte banche, a titolo promozionale e al fine di acquisire nuovi clienti, tendono a farsi carico pienamente di tale spesa senza gravare ulteriormente sulle spalle del potenziale mutuatario.

Perizia tecnica

Viene redatta allo scopo di stimare il valore corretto di un immobile tenendo conto degli aspetti tecnico – strutturali dello stesso. Ovviamente, la compilazione della perizia deve essere affidata ad un professionista quale un ingegnere, un architetto o un geometra. Anche in questo caso non esiste un costo prefissato ed uguale per tutti. Esso è variabile in funzione del tecnico che si decide di interpellare. Solitamente la spesa da affrontare varia da un minimo di 100 euro ad un massimo di 500.
Come per la scelta del notaio, anche in questo caso le banche tendono spesso a consigliare un tecnico di loro fiducia. Tuttavia il mutuatario ha il pieno diritto di rivolgersi ed affidare il lavoro ad un qualsiasi tecnico abilitato desideri senza che la banca possa opporsi in alcun modo.

Imposta sostitutiva ed imposta di registro

Come stabilito dal D.P.R. 601/73 l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% del capitale erogato. Nel caso in cui il finanziamento avvenga da parte di una finanziaria si è tenuti al versamento dell’imposta ipotecaria per un valore pari al 2% dell’importo di iscrizione ipotecaria (pari di solito al doppio del valore del mutuo) oltre al versamento dell’imposta di registro pari allo 0,50% di quest’ultima. Ulteriore articolo dove potete trovare dei consigli per l’acquisto di casa ma con un taglio più orientato al lato fiscale è l’articolo dedicato alle detrazioni fiscali sull’acquisto di casa che vi descrive la tassazione a livello di Iva e di Imposta di registro oltre ad alcune voci che vi dovrete ricordare perché le potrete portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi. Da  Cristian: l’imposta sostitutiva (oltre che al 2% se mutuo erogato da finanziaria) passa dallo 0,25% al 2,00% anche se la finalità del mutuo è differente dall’acquisto per prima casa.

Tassa di archivio notarile, marche da bollo, etc

Si tratta di tutta una serie di adempimenti burocratici a cui bisogna adempiere nel momento in cui si acquista un immobile. Tali incombenze vengono svolte dal notaio al quale bisogna versare i relativi importi. Considerando un mutuo di circa 100.000 euro, tali spese gravano per un importo variabile tra i 2.000 ed i 4.000 euro.

Spese di incasso delle rate

E’ un costo che viene addebitato direttamente su ogni rata mensile del mutuo. Tiene conto delle spese sostenute dalla banca per procedere all’incasso di ogni singola rata. E’ compreso tra 1 e 5 euro per ogni rata.

Polizza assicurativa

Un ulteriore costo, spesso del tutto ignoto al sottoscrittore del mutuo fino al momento della stipula dello stesso, è il premio assicurativo da pagare per tutelare l’immobile acquistato contro eventuali incendi o danni subiti dallo stesso. Sono gli stessi enti eroganti che richiedono come condizione necessaria e inderogabile al fine dell’erogazione del mutuo, la stipula di una polizza assicurativa che permetta loro di tutelarsi a garanzia del credito concesso.
La polizza può essere accesa direttamente dall’ente mutuante che provvederà ad addebitare il premio nei vari costi di apertura a carico del cliente in una sola soluzione oppure rateizzando l’importo per un numero di rate prefissate.
Analogamente ai casi precedenti, il mutuatario può decidere di appoggiarsi ad una compagnia assicurativa diversa da quella proposta dalla banca purché quest’ultima risulti ovviamente il beneficiario del risarcimento in caso si verifichino i danni previsti. Per verificare se la tipologia del premio è detraibile potete leggere l’articolo dedicato alla detrazione fiscale sulle assicurazioni nel 730.

Nuova Imposta sostitutiva

Chiarimenti anche sulla nuova Imposta sostitutiva sul mutuo e sui finanziamenti introdotta dal Dl 168/2004

Indicazione nel 730

Per detrarli dovrete naturalmente indicarli nel 730: a tal proposito vi indico in quali rigo del 730 2015. Il rigo E7 e il codice 8 nei righi da E8 a E12 devono comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari rispettivamente indicati nella sezione “Oneri detraibili” della Certificazione Unica con i codici onere 7 e 8. Vi ricordo sempre di verificare ogni anno se cambia di qualche riga l’esatto posto dove inserirlo. Cercherò per quanto possibile di tenerlo aggiornato.

Tenuta del conto corrente

Molto spesso il richiedente di un mutuo si trova ad accenderlo presso un istituto bancario del quale non è cliente. Per la corretta gestione del finanziamento e del rimborso delle rate la banca chiede al cliente di aprire un conto corrente presso di essa. Ciò comporta un ulteriore esborso. Ogni anno si dovranno corrispondere alla banca le spese di tenuta conto oltre a pagare l’imposta di bollo sullo stesso a favore dell’erario.

Guida alla detrazione sugli interessi del mutuo

Vi ricordo poi che questo è un articolo di approfondimento dedicato alle spese e costi accessori al mutuo ma voi potete sempre fare riferimento alla Guida alla detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo

Estinzione anticipata

Qualora il beneficiario di un mutuo decidesse di sospendere il pagamento delle rate mensili per estinguere in un’unica soluzione anticipata la restante parte del credito residuo ottenuto bisogna ricordare che le banche in tal caso prevedono il pagamento di una penale che può variare dall’1% al 3% del capitale non ancora rimborsato al momento dell’estinzione. A tal proposito vi segnalo l’articolo di approfondimento dedicato proprio alla estinzione anticipata del mutuo: come si chiede e quanto costa….già perché, incredibile ma vero, se ti ridò i soldi prima devo anche pagare in più.

Mutuo e nuda proprietà

Vi segnalo anche altri articoli dedicati sempre all’argomento mutui come quello sul mutuo cointestato o in caso di nuda proprietà.

Riferimenti utili di prassi

Quello che trovate scritto qui dentro vi chiederei di poterlo riscontrare anche con importanti riferimenti di prassi dell’agenzia delle entrate come la Circolare n. 13 del 1980 o la Circolare n. 95 del 2000 (par 1.2.3) o la circolare n. 7 del 1993 (par. 12) o la circolare n. 15 del 2005.