Aggiornato il 28 Aprile 2023
La tassazione dell’immobile detenuto all’estero ai fini Irpef subisce una doppia imposizione Irpef e IVIE e varia a seconda del caso sia locato o a disposizione del proprietario ed indipendentemente dalla natura del fabbricato sia questo una casa, un appartamento o villa. Nell’articolo potete trovare chiarimenti e risposte su come si effettua il calcolo delle tasse (o meglio imposte) da versare all’erario Italiano ed estero sia nel caso si dichiari che non è mai stato affittato sia nel caso sia tenuto sfitto nonchè l’indicazione dello stesso nella dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico.
Calcolo tasse immobile affittato all’estero
La premessa è che, al pari di quanto avviene in Italia abbiamo una tassa da pagare (IVIE) ed un’imposta Irpef. L’IVIE è come se fosse l’IMU per gli immobili all’estero mentre l’Irpef risponde al principio che dobbiamo essere tassati su tutti i redditi prodotti derivanti da qualsiasi bene presente nel mondo secondo il principio del world wide taxation.
In questo caso si dovrà rendere il valore medio ordinario dell’unità locale (appartamento o villa è indifferente) ossia il suo valore di mercato. Se il paese di ubicazione della seconda casa all’estero ha a disposizione dei listini ufficiali con cui poter ricavare un valore di mercato indipendente, ossia non frutto di una valutazione di convenienza del proprietario, allora prenderete quello. In assenza potrete rifarvi ad una media dei valori riscontrati su diversi portali di vendite on line per immobili con caratteristiche similari (ubicazione, piano, caratteristiche, pregio, etc) oltreché confrontare questa media con il prezzo inserito nell’atto di acquisto, se recente, della casa.
Per l’applicazione della tassa IVIE, così si chiama questa particolare tassa introdotta dal Governo italiano per andare a tassare anche questa tipologia di reddito derivante da fabbricati situati all’estero, si dovrà prendere il valore catastale dell’immobile estero e ridurlo del 50% e moltiplicarlo per un moltiplicatore pari a 160.
Se supponiamo ad esempio il valore catastale della casa è pari a 1.000 prenderemo 500 x 160 = 80.000
Il contribuente per determinare la base imponibile su cui calcolare le tasse può scegliere se considerare il prezzo di acquisto dell’immobile o il valore calcolato con i criteri catastali (Nel nostro esempio euro 80.000) determinati con criteri catastali.
Come considerare costi e canoni di affitto
Il fisco italiano prende in considerazione e dà diritto anche alla deduzione di alcuni costi subiti sullo stesso immobile al pari di come sono tassati i canoni riscossi durante l’anno di imposta. Se supponiamo infatti che il contribuente abbia incassato 1000 euro al mese per tutto l’anno da una villetta posseduta in Provenza o a Londra e che al contempo abbia sostenuto spese di ristrutturazione per 2 mila euro e pagato tasse nel paese estero per 1000 euro il contribuente dovrà inserire nel quadro D – redditi derivanti dai fabbricati un importo pari al netto tra costi e ricavi (senza considerare eventuali imposti versate all’estero perchè andranno indicate in altro quadro della dichiarazione in quanto rappresentano un credito per imposte pagate all’estero).
Il rigo da compilare è il D4 codice “5” dove andrete ad inserire 12.000-2.000= 10 mila euro.
Nel quadro G, rigo 4 del modello 730 2018 invece indicherete l’imposta pagata all’estero di mille euro che rappresenterà un credito di imposta.
Calcolo Tasse su immobile estero sfitto
Nel caso in cui l’immobile sia stato sfitto e non abbia generato canoni o si voglia dichiarare questo in barba al fisco italiano, cosa che sconsiglio di fare naturalmente, allora non dovrete indicare nessun reddito nel quadro D della dichiarazione mentre dovrete pagare l’IVIE (la nostra IMU Estera per intenderci) come descritto nella formula sopra indicata.
Compilazione del quadro RW
Dovrete compilare il quadro RW della dichiarazione dei redditi modello 730 di cui nel seguito vi segnalo le modalità di compilazione rispetto al caso specifico.
E ricordo che in assenza di variazione sulla composizione dell’immobile, costi e ricavi alcuni sostengono che il quadro non vada compilato, ma non mi trovate d’accordo perchè in assenza non vedo come sarebbe possibile determinare l’IVIE.
Acconto IVIE
Vi ricordo invece che per il calcolo dell’acconto IVIE dovrete prendere per la prima volta un importo pari allo 0,76% del valore di mercato dell’immobile. Anche qui vi segnalo apposito articolo dove verificare modalità di calcolo e versamento con modello F24 utilizzando gli appositi esempi di compilazione con i rispettivi codici tributo.
Riferimenti di prassi
Nella circolare 28 del 2012 l’agenzia delle entrate fornisce alcuni chiarimenti utili all’applicazione del calcolo che qui vi propongo in sintesi.
Ho acquistato un’appartamento in Portogallo dove risiede mio marito proprietario del 50% dell’immobile. Io risiedo in Italia. Come dichiarare il suddetto visto che le tasse portoghese sono a suo carico?
deve presentare dichiarazione
Buongiorno.
Avrei une domanda da porle.
Mia moglie non lavora. È a mio carico. Possiede però un’immobile in Russia del valore catastale di 4000 euro. Mi hanno detto che deve fare dichiarazione con modello unico anche se non ricava reddito da questo immobile. È giusto? O forse visto il valore molto basso (infatti non dobbiamo pagare la tassa su questo immobile) è esonerata?