Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019 troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri. In calce all’articolo trovate anche le importanti novità dal primo gennaio 2019 che limitano la possibilità di applicazione della cedolare secca per gli esercizi commerciali.
Cedolare secca sulle locazioni commerciali: come funziona
L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.
La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.
Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:
- Categoria C1 (negozi e botteghe) e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze
Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:
- Categoria C2 (magazzini e locali di deposito)
- Categoria C6 (stalle, scuderie e rimesse)
- Categoria C7 (tettoie chiuse ed aperte).
Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. In questo caso quindi l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.
Per quello che concerne le pertinenze l’Agenzia delle entrate ha fornito nella Circolare n. 8/E del 2019 dei chiarimenti in merito all’ambito oggettivo di applicazione affermando che possono rientrare nella cedolare anche le pertinenze aventi categoria catastale C/2, C/6 e C/7; tuttavia la limitazione a queste tre categorie non sembra corretta in quanto la definizione di pertinenze è contenuta nelll’articolo 817 del codice civile che recita: ” Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Mi sembrerebbe che l’agenzia delle entrate abbia immotivatamente ristretto l’ambito oggettivo di applicazione.
Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio
Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc.
Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi
Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinunciare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.
Riflessioni
anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.
Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula
Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.
Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.
Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita naturale durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.
Altre limitazioni di tipo oggettivo
Quali tasse sostituisce la cedolare?
L’imposta sostitutiva cedolare , anche detta imposta o tassa “piatta” sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa, sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare laddove non si esercitasse l’opzione e che sono:
- Irpef
- Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
- Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
- Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)
Importante: Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% in luogo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap per i soggetti che rientrano nell’ambito di applicazione del reddito per le società commerciali. Ma come siamo abituati a fare le novità sono introdotte di volta in volta, piano pano, in modo da giustificare anche l’operato….mica ci possiamo sparare tutte le cartucce insieme altrimenti dopo che facciamo?
Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali
La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.
Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21% similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);
Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etc
A partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.
Chi può aderire alla cedolare secca del 21% per i negozi
I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.
Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.
In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.
Chiarimenti dall’agenzia delle entrate
Morte del proprietario titolare del negozio
Nella Circolare 8/E del 10 aprile del 2019 e nella la Risoluzione n. 50/E è stato affrontato il caso della morte del proprietario del negozio affermando che all’erede viene preclusa la possibilità di accedere alla cedolare secca.
L’erede subentrano nel contratto non può esercitare la cedolare secca nell’anno in cui si è verificato il decesso anche se la successione si è aperta nello stesso anno, anche se non ne comprendo il motivo e non vedo riflessi fiscali in termini di perdita di gettito erariale qualora questa possibilità fosse stata ammessa. Tuttavia è possibile risolvere il contratto e presentarne uno nuovo applicando la cedolare secca.
Chiarimento – Termine Esercizio Opzione Cedolare secca in caso di proroga
L’Agenzia delle Entrate ha fornite delle risposte con pubblicazione dell’interpello n. 184 del 12 giugno 2020. L’interpello fornisce dei chiarimenti in tema di cedolare secca su immobili di categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe destinati ad uso commerciale. Nel caso di proroga del contratto di affitto l’opzione per l’esercizio della cedolare secca deve essere esercitata entro la scadenza di versamento dell’imposta di registro ossia entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto.
L’esercizio dell’opzione andrà effettuato tramite il modello RLI.
Locazioni Stagionali o transitorie o brevi
La nuova cedolare si potrà applicare anche per le locazioni transitorie o brevi per cui sarà possibile presentare opzione anche per esempio per affittare locali commerciali, capannoni, negozi per periodi brevi, durante l’estate o l’inverno per attività stagionali e periodiche.
Rientrano nell’applicazione anche i contratti di durata inferiore ai 30 giorni e anche quelli non soggetti a registrazione (per le modalità di adesione potete consultare anche gli articoli di approfondimento o porre una domanda).
Nel seguito vediamo le categorie catastali interessate
| Immobili a destinazione ordinaria | |
| A1 | Abitazioni di tipo signorile |
| A2 | Abitazioni di tipo civile |
| A3 | Abitazioni di tipo economico |
| A4 | Abitazioni di tipo popolare |
| A5 | Abitazioni di tipo ulta popolare |
| A6 | Abitazioni di tipo rurale |
| A7 | Abitazioni di tipo villini |
| A8 | Abitazioni di tipo ville |
| A9 | Abitazioni di tipo castelli palazzi di valore storico ed artistico |
| A10 | Uso ufficio o studio |
| A11 | Abitazioni tipici |
| Immobili a destinazione ordinaria | |
| B1 | Collegi e convitti, ospizi conventi, caserme |
| B2 | Case di cura ed ospedali senza fini di lucro |
| B3 | Prigioni e riformatori |
| B4 | Uffici pubblici |
| B5 | Scuole e laboratori scientifici |
| B6 | Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie non rientranti nella categoria A9 |
| B7 | Cappelle, oratori (Non chiese destinate all’esercizio del culto) |
| B8 | Magazzini sotterranei per deposito di derrate |
| Immobili a destinazione ordinaria | |
| C1 | Negozi e botteghe |
| C2 | Magazzini e locali da deposito |
| C3 | Laboratori |
| C4 | Fabbriciati per atticità sportive senza fini di lucro |
| C5 | Stabilimenti balneari e cure termali senza fni di lucro |
| Immobili a destinazione speciale | |
| D1 | Opifici |
| D2 | Alberghi e pensioni con scopo di lucro |
| D3 | Teatri, cinema sale da concerto e spettacoli e simili con fini di lucro |
| D4 | Ospedali e case di cura private con fini di lucro |
| D5 | Istituti di credito, cambio e attività assicurativa |
| D6 | Fabbricati e locali per attività sportiva |
| D7 | Fabbricati industriali |
| D8 | Fabbricati commerciali |
| D9 | Fabbricati galleggianti |
| D10 | Fabbricati produttivi per attività agricole |
| Immobili a destinazione speciale | |
| E1 | Stazioni per servizi di trasporto |
| E2 | Ponti comunali e provinciali |
| E3 | Fabbricati e costruzioni di esigenze pubbliche |
| E4 | Recinti per esigenze pubbliche |
| E5 | Fortificazioni per esigenze pubbliche |
| E6 | Fari semafori torri |
| E7 | Fabbricati destinati all’esercizio di culto |
| E8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri |
| E9 | Fabbricati non ricompresi nelle categorie da E1 a E8 |
Attenzione alla destinazione abitativa dell’immobile
La destinazione dell’immobile deve soddisfare delle esigenze abitative o, dal 2019 anche quelle commerciali pertanto il locatario potrà agire anche nell’esercizio di arti o professioni e potrà essere quindi una società bensì un privato o anche un ente pubblico non economico, o non commerciale, purchè in linea con le sue finalità.
Come chiarito nella circolare n 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate sostiene che la cedolare secca può essere applicata anche disgiuntamente qualora l’appartamento, la casa o l’immobile sia posseduto pro quota. Sarebbero invece esclusi dall’applicazione della cedolare gli immobili di qualsiasi natura locati ad imprese o ad esercenti arti o professioni in quanto grazie al contributo di un lettore la norma cita espressamente che “Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti“
Come aderire alla nuova imposta cedolare secca sugli affitti e le locazioni
A tal fine ho scritto un post dedicato al nuovo modello RLI predisposto dall’agenzia delle entrate per la comunicazione telematica dell’adesione alla cedolare secca. Vi consiglio anche di leggere l’articolo sulla scadenza e versamento della cedolare secca per capire come andrà versato il saldo e l’acconto per l’anno successivo la cui scadenza naturale è prevista per il 16 giugno (o 16 luglio qualora adottiate la maggiorazione).
Una volta che avete aderito ricorrevi che dovete anche prorogarla ad ogni scadenza del contratto altrimenti per un anno perderete l possibilità di utilizzarla (sempre dopo che ne avrete verificato la convenienza). A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato anche la Guida gratuita alla Proroga della Cedolare Secca.
Quando aderire alla cedolare secca
L’opzione può essere esercitata alla registrazione del contratto iniziale o anche in corrispondenza delle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro cioè entro 30 giorni dalla
scadenza di ciascuna annualità oppure in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. Inoltre potrà essere adottata entro 30 giorni dalla proroga. Se non è previsto l’’obbligo di registrazione in termine fisso come nel caso di contratti transitori o di durata inferiore ai 30 giorni complessivi nell’anno l’opzione potrà essere data nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno nel quale il reddito è prodotto oppure esercitare l’opzione alla registrazione, in caso d’uso o volontaria. Il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione, di durata anche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.
Quanto dura il regime opzionale della cedolare secca
L’adesione vincola le parti fino alla fine della durata del contratto o della proroga per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga e potrà essere revocato l’esercizio successivo all’esercizio dell’opzione prima della scadenza del versamento dell’imposta di registro dovuta per l’annualità oggetto di revoca.
I PRO della Cedolare Secca
Come anticipato nella guida alla cedolare secca non possiamo non negare che la cedolare secca si colloca come un istituto particolarmente vantaggioso per tutti coloro che hanno un patrimonio immobiliare locato e che potranno optare per una minore tassazione, ma lo stesso varrà per tutti coloro hanno una seconda casa e vorranno affittarla percependo canoni detassati ed agevolati fiscalmente. Questo significa che in caso di redditi dell’ultimo scaglione potremmo avere un risparmio d’imposta anche di oltre 20 punti percentuali sui proventi percepiti a titolo di canone! La natura dell’imposta è quella di una imposta sostitutiva e pertanto dobbiamo chiarire cosa sostituisce: la cedolare sostituisse le imposte IRPEF a carico del locatore, nonchè le imposte di registro e di bollo che solitamente sono da pagare periodicamente alla scadenza, proroga e rinnovo del contratto.
Sotto trovate anche un rimando all’articolo dedicato a fornire alcuni esempi pratici sulla convenienza ad adottare o meno la cedolare secca a seconda della vostra configurazione di reddito, tipologia id contratto e canone. Questi sono i principali tre parametri che intervengono e modificano la convenienza della cedolare.
I CONTRO della cedolare secca
Il rovescio della medaglia è costituito dalla richiesta da parte del legislatore di mantenere inalterato il canone anche in termini di variazione dell’indice dei prezzi ISTAT, in modo da permettere al locatore di godere di una rata fissa e che proprio il locatore dovrà comunicare mediante raccomandata A/R all’affittuario. Si dovranno corrispondere degli acconti sulla cedolare secca che sono stati stabiliti nella misura del 85% dell’imposta per il 2011 e del 95% dal 2012 da versare entro la scadenza del 16 giugno ossia dell’Irpef. Non conviene solo per redditi estremamente bassi e che possiamo stimare in 15 mila euro annui. Per i canoni a contratto concordato l’applicazione della cedolare secca del 21% fa alzare l’asticella della convenienza per redditi superiori ai 25.000 euro, anche se questa resta una stima che non tiene conto di altri parametri. Dobbiamo sempre ricordarci che aderire alla cedolare secca permette l’applicazione di questa imposta fissa, ma è anche vero che la tassazione ordinaria sarebbe stata sull’85% del canone percepito più varie addizionali regionali e comunali.
Il calcolo della convenienza economica
Per cercare di fornire qualche strumento in più, ho scritto altri due articoli dedicati alla valutazione di convenienza della cedolare secca. Nel seguito quindi vi segnalo:
- L’articolo dedicato alla convenienza della cedolare secca al 21% rispetto alla tassazione ordinaria per scaglioni di reddito Irpef;
Per la cedolare secca non si applica l’adeguamento alla rivalutazione Istat
Inoltre non è consentito l’adeguamento del canone in base all’indice Istat sull’aumento dei prezzi al consumo, per l’intera durata del contratto di locazione gestito tramite cedolare secca. Nessun rimborso per le imposte di registro e di bollo già versate sui contratti in essere.
A tal fine comunque trovate anche un articolo che ho scritto per verificare la convenienza della cedolare secca che potrebbe darvi qualche ulteriore strumento per analizzare la convenienza caso per caso.
Vecchie locazioni in essere
Anche le locazioni in essere potranno aderire al nuovo regime entro 60 giorni dall’approvazione del provvedimento come anche le locazioni già in essere che sono registrate per importi più bassi rispetto a quelli effettivamente percepiti (parte dichiarata e parte in nero), o anche per i contratti di comodato gratuito che spesso nascondono intestazioni fittizie o locazioni pagate in nero. La scadenza per farlo saranno 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto legislativo. Lo potranno fare anche esercitando opzione presso l’agenzia delle entrate con il nuovo modello RLI.
Aumentano le sanzioni per incentivare l’utilizzo della cedolare secca
Per indurre ad adottare la nuova cedolare secca non poteva mancare un innalzamento delle sanzioni sulla mancata registrazione del contratto di affitto o una sottostima che ora saranno più care in quanto passano dal 240% al 480% dell’imposta IRPEF eventualmente evasa per via della mancata dichiarazione del canone percepito (e che può arrivare fino al 400% nel caso di pagamento parzialmente dichiarato e parzialmente no in quanto per l’agenzia delle entrate è più difficile da rintracciare ed è naturale prevedere una sanzioni più elevata per disincentivare il comportamento; e per fugare ogni dubbio sono anche inibiti eventuali strumenti deflattivi del contenzioso in quanto non saranno permessi accertamenti con adesione o trattamenti di quiescenza. Tuttavia l’impianto di queste sanzioni è stato dichiarata incostituzionale con sentenza 50/2014 del 14 marzo 2014 per cui valgono le sanzioni ordinarie.
A favore dell’inquilino inoltre la possibilità ora di denunciare gli affitti in nero e farsi riconoscere un affitto pari a solo 3 volte la rendita catastale annua per 4 anni più 4, con un notevole risparmio economico. Leggete l’articolo di approfondimento sugli affitti in nero. Per le modalità di applicazione dovremo attendere il provvedimento dell’agenzia delle entrate che disciplinerà tempi, modalità di versamento delle imposte, eventuali codici tributo da utilizzare e come regolarizzare o registrare i nuovi contratti con la nuova imposta cedolare secca e di cui vi terrò informati nel corso dei prossimi articoli.
Acconto e saldo della cedolare secca
Per il versamento del saldo e dell’acconto potete leggere l’articolo indicato in basso; intanto segnatevi le date delle scadenze ordinarie che sono quelle del 16 giugno (salvo proroghe o ridefinizioni delle scadenze da verificare annualmente sempre) per il pagamento del saldo e dell’acconto dell’anno successivo. Per le modalità di calcolo e versamento ed esempi pratici potete leggere l’articolo dedicato proprio all’acconto sulla cedolare secca.
Fattispecie particolari: contratto di locazione con più proprietari
Se ci sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se non tutti optano per la cedolare deve essere pagata l’imposta di bollo sul contratto ed i locatori che non applicano la cedolare devono pagare – in solido con il conduttore – l’imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso in quanto vale la disciplina generale tuttavia resta la rinuncia all’aggiornamento del canone Istat.
Modulistica per la compilazione
Se non avete registrato il contratto di affitto nella sezione Moduli e Modelli troverete anche il modello per la registrazione del contratto di locazione dell’agenzia delle entrate e che potete esercitarvi a compilare (Richiesta di registrazione contratto e adempimenti).
Ravvedimento Cedolare secca
Il ravvedimento può interessare tanto l’omesso versamento dell’imposta quanto la mancata comunicazione dell’esercizio dell’opzione nella dichiarazione. La stessa potrebbe essere determinata per esempio, anche dal fatto che vi siete scordati di registrare il contratto o di comunicare la proroga della cedolare secca alla scadenza dei primi 4 anni di contratto.
Locazioni e affitti brevi: come funzionano
Omessa Comunicazione Proroga Cedolare Secca: come rimediare con il Ravvedimento Operoso
Cedolare Secca sugli affitti: cos’è e come funziona
Cedolare secca 10%: come funziona e quando conviene
Compilazione della dichiarazione dei redditi e 730 per chi usa la cedolare secca
Calcolo cedolare secca e versamento
Novità 2020: La Legge di Bilancio 2020 ed il suo collegato fiscale hanno introdotto la cedolare secca del 10% anche per i contratti a canone concordato aventi ad oggetto immobili abitativi residenziali comprensivi delle relative pertinenze. Non è stata invece prorogata la cedolare secca cui contratti aventi ad oggetto immobili commerciali.
La Manovra di bilancio riduce l’aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato ex L. 431 del 1998 dal 15% al 10%. Tutti gli immobili immobili concessi in locazione a equo canone potranno beneficiare della riduzione a partire dal primo gennaio 2020.
Novità dalla Legge di Bilancio 2019 valide dal 2020: Si chiude la sperimentazione della cedolare secca per l’affitto dei negozi e gli esercizi commerciali. Questo si traduce nel ritorno agli scaglioni IRPEF più alti per la tassazione dei proventi derivanti dagli affitti. Restano in piedi solo i contratti stipulati del 2019 che restano in essere fino alla naturale scadenza del contratto e che potranno pertanto beneficiare della ridotta aliquota al 21%. Anche i i contratti prorogati nel 2019 con la cedolare potranno beneficiare della cedolare se l’hanno introdotta ma sempre fino alla naturale scadenza.
Durata Minima degli affitti di negozi e attività commerciali
Grazie della riflessione. Mi trova d’accordo. Se non vi sono requisiti da verificare alla fonte allora l’applicazione del regime agevolativo deve essere di default, senza alcuna manifestazione o opzione aggiuntiva. Altrimenti si potrebbe pensare che lo stato non voglia che il contribuente risparmi.
Salve, a lungo termine credo che tutti i contratti saranno assoggettati a cedolare secca per mezzo delle scadenze; se poi con la finanziaria 2020 ci sarà la riforma IRPEF ( flat tax), non credo potrà essere più un regime facoltativo quello della cedolare secca, qualora la flat tax 15% sarà estesa fino a 55.000€ di reddito!
In ogni caso la cedolare secca andrebbe prelevata alla fonte con pagamento obbligatorio dell’affitto a mezzo di bonifico bancario e le banche a fare da sostituto d’imposta!
È importantissimo evitare scadenze fiscali per il contribuente ed evitare di creare una sorta di salvadanaio per ogni affitto incassato.
Digitalizzare, e pagare alla fonte, deve essere la priorità!
salve. vorrei sapere che si intende per “scadenza naturale” del contratto,solo lo scadere dei primi 6 anni, o anche dei successivi? Ho un contratto di locazione commerciale dal 1 luglio 1999. Posso, concordemente col conduttore,disdirlo e rifarlo ex novo con lo stesso, optando per la cedolare secca? o devo aspettare, eventualmente venga riconfermata, il 2023?
La cedolare esclude gli aumenti Istat ma non quelli che vengono contrattualmente definiti tra le parti in sede di stipula del contratto. Dovete però essere concordi nel definirlo e farlo nella fase iniziale. Al più fare un approfondimento se non sia necessario stipularne uno ex novo o fare un addendum al contratto originario o inserire una clausola ad hoc. Sono però aspetti che hanno più attinenza con la contrattualistica piuttosto che con il fiscale.
nella mia mail precedente c’è un refuso nella parte finale: il rinnovo del contratto NON è semestrale ma è di sei anni, trattandosi di locazione commerciale che si rinnova alla prima scadenza per altri sei anni.
in un contratto commerciale (6 anni +6 anni) si opta per la cedolare secca e il canone resta fisso per i primi sei anni a 300 euro al mese. se, passati i primi sei anni, il contratto si rinnova automaticamente di diritto per altri sei anni, è possibile prevedere nel contratto iniziale che il canone diventi 400 euro al mese? Ma in tal caso si resta in cedolare secca oppure si fuoriesce dalla cedolare secca? E per i primi sei anni la cedolare secca mantiene la sua valenza oppure l’aver inserito nel contratto di locazione la variazione del canone in caso di rinnovo semestrale fa perdere i benefici della cedolare sin dall’origine?
Nell’articolo c’è scritto che la categoria D rientra?
Buongiorno, ho un locale di 500 mq categoria catastale D8 (Fabbricato commerciale) potrei usufruire della cedolare secca. Grazie
si, se rispetta anche le altre caratteristiche e requisiti
Sono proprietario di un locale commerciale cat. C1 da affittare ad un’agenzia di assicurazioni. Posso praticare la cedolare secca al 21%?
In attesa di riscontro, buona giornata
potrebbero non essere aggiornati i moduli. IN qual caso manifestate l’opzione per la cedolare ugualmente.
corretto…locati con finalità abitative (e non anche per uso ufficio o promiscuo) non nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni a conduttori che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo,
Interessante, ma quali sono le modalità operative per poter indicare che si esercita l’opzione (per le locazioni diverse da uso abitativo) nel modello RLI? La compilazione ONLINE non permette di selezionare l’opzione quando si inserisce come tipologia di contratto qualsiasi cosa diversa dalle ipotesi di uso abitativo….
quindi si può affittare in regime di cedolare secca solo a inquilini che siano privati, giusto? ma per qual motivo un privato dovrebbe prendere in affitto un C1?
la domanda?
Alla scadenza del contratto o in ipotesi di risoluzione stipula di uno nuovo
Sono un privato, forse con la sfortuna di avere dato in locazione una bottega c/1 il primo novembre 2018, Cosa posso fare ? La applicazione della cedolare secca per me è impossibile ? Grazie di una risposta di chiarimento.
Cordiali Saluti.
Ha affittato un locale commerciale il 10 Dicembre 2018, registrato il 03 Gennaio 2019. Beneficio o meno della cedolare secca. Il locale e stato senza affittare per circa tre anni. Grazie
si
Ho in fitto un locale commerciale con contratto di 6 anni tacitamente rinnovabile. La prima scadenza è avvenuta a maggio 2018 e il rapporto è tacitamente continuato alle stesse condizioni.
Chiedo se è possibile sottoscrivere un nuovo contratto aderendo al regime della cedolare secca. Grazie. Salvatore
Sono un privato proprietario di un immobile ad uso abitativo posso (A3) posso affittarlo ad un piccola società (srl) e aderire alla cedolare secca. ? Ringrazio anticipatamente e attendo cortesemente una Vostra gentile risposta.
Sono propietario di un immobile categoria C1 MQ di circa 400. L’attuale conduttore – una banca- mi ha proposto di dividere l’immobile e tenere in locazione solo 95MQ (ovviamente a un canone diverso). Qualora accettassi il frazionamento dei locali, la parte che rimarebbe all’attuale conduttore puo’ andare in regime di cedolare secca???
Ringrazio anticipatamente e attendo cortesemente una Vostra gentile risposta.
Dino
si
Avevo dato in affitto un locale commerciale con scadenza contrattuale settembre 2022 .Il 31 ottobre hanno chiuso l’attività, nel 2019 posso affittarlo con cedolare secca ad un’ altro soggetto. Ringrazio
anticipatamente e ATTENDO UNA VOSTRA GENTILE RISPOSTA
Ho affittato un immobile commerciale con scadenza contratto settembre 2022. Il 31 ottobre 2018 hanno chiuso l’attività. Posso affittare nel 2019 lo stesso immobile ad un altro soggetto con CONTRATTO CON CEDOLARE SECCA. Attendo uno vostra risposta è vi ringrazio.