Iva 4% 10% 22% nel settore immobiliare

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Nel settore immobiliare vi potreste trovare di fronte a diversi casi in cui l’Iva è applicata al 4%, altri in cui l’Iva è al 10% e altri in cui è al 22% a seconda che si tratti di acquisto o vendita di case, appartamenti ed immobili in corso di costruzione, a seconda che si tratti di una prima casa ed il discorso vale sia nel caso di cessione sia nel caso di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
In questo articolo trovate dei casi relativi alla compravendita di immobili mentre nell’articolo successivo trovate i casi legati all’agevolazione Iva nell’ambito delle ristrutturazioni o manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili.
Inutile dire che per l’acquirente persona fisica l’iva resta sempre un costo perché non lo può detrarre dal proprio reddito come fanno i titolari di partita Iva e per questo il legislatore fiscale ha previsto di abbassare l’Iva per alcune tipologie di acquisto o anche costruzione della casa che variano anche a seconda dei tempi che interocorrono tra acquisto e la costruzione e dalle caratteristiche della casa oggetto di cessione.

Iva al 4%

L’Iva al 4% potrà essere applicata sia nell’ambito di interventi di costruzione o ristrutturazione di prime case sia per l’acquisto di abitazioni che non rispettano i benefici prima casa come chiarito dalla circolare 19 del 2001.

L’agevolazione vale sia nel caso della Costruzione sia per l’acquisto di materiali, semi lavorati e prodotti finiti voce 24 tabella A, parte seconda allegata al DPR 633 del 1972, nonché alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’appalto voce 39 tabella A, parte seconda allegata sempre al DPR n. 633 del 1972. Stesso concetto per la costruzione di fabbricati rurali a destinazione abitativa, nonché gli interventi per il superamento e delle barriere architettoniche e le relative prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’appalto voce 41-ter tabella A, parte seconda.

Le stesse aliquote sono valide non solo nei casi di interventi di ristrutturazione o recupero ma anche nei casi di vendita degli stessi immobili una volta finiti.

Acquisto di fabbricati che rispettano la Legge Tupini

Nel caso di acquisto o costruzione di fabbricati, immobili, case o anche porzioni di abitazioni che rispettano la Legge Tupini n. 408 del 1949 si applica l’aliquota del 4% qualora l’acquirente sia una persona fisica che utilizzerà direttamente il bene la casa. Nell’Iva al 4% gli acquisti di abitazioni prima casa sono trattate con applicazione dell’Iva super agevolata (confronta tabella A, parte II del DPR Iva) sia per le case ultimate, sia nel caso di acquisti direttamente da società di costruzioni come spesso avviene negli ultimi anni, in cui l’acquisto di immobili su carta permette al costruttore di pagare i lavori ancor prima di portare a compimento l’opera.

Sinteticamente vi dico che i fabbricati della Legge Tupini devono avere le seguenti caratteristiche:

• Non deve trattarsi di abitazioni di lusso (definite dal Decreto Ministeriale del 2 Agosto 1969);
• Devono avere una porzione della superficie del fabbricato destinata all’abitazione superiore al 50%  rispetto al titolare dei piani sopra terra e massimo il 25% della superificie sempre dei piani sopra terra può essere destinata ai negozi

Nel caso in cui invece gli immobili rispettino si i dettami della Legge Tupini ma l’acquirente sia un soggetto diverso da colui che utilizzerà a titolo finale il bene ma solo un soggetto che a sua volta lo rivende come lavoro per esempio, allora l’Iva salirà al 20%. Il motivo è semplice: il legislatore fiscale intende tutelare il dirtto ad avere un’abitazione e non i commercianti o le immobiliari di rivendita.

Altri soggetti inoltre diversi dai precedenti utilizzeranno l’iva al 10% sempre qualora si tratti di fabbricati o porzione di fabbricati che rispettino la Legge Tupini. Lo stesso dicasi per gli immobili rurali che soddisfano i requisiti previsti dall’apposito decreto Legge che trovate nel precedente articolo dedicato ai fabbricati rurali la cui scadenza massima per la denuncia in catasto era fissata per il 30 settembre ultimo scorso.
Importante quindi che al momento della vendita comunichiate al costruttore che la vostra è una prima casa ed anche al notaio in sede di rogito notarile. Ricordatevi che le tipologie di Iva al 4% sono contenute nella tabella A, parte II del DPR Iva.

Vi ricordo comunque di leggere anche l’articolo di approfondimento dedicato all’Iva al 4% in edilizia in cui troverete altre utili informazioni sui casi di applicazione.

Novità IVA 4% dal Decreto Semplificazioni 2014

L’art. 33 del decreto semplificazioni – decreto legislativo 21 novembre 2014, n 175, modifica i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (i.e. applicazione dell’aliquota ridotta del 4 per cento agli atti imponibili ad IVA che abbiano ad oggetto detti immobili).

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione al numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, l’aliquota IVA del 4 per cento si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

• cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile;
• cat. A/8 – abitazioni in ville;
• cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso“.

L’art. 33 del decreto allinea, peraltro, la nozione di “prima casa” rilevante ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA del 4 per cento alla definizione prevista dalla disciplina agevolativa in materia di imposta di registro (i.e. aliquota nella misura del 2 per cento per i trasferimenti delle case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9).

Pertanto, a decorrere dall’entrata in vigore del decreto semplificazioni, in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende fruire dell’aliquota IVA del 4 per cento, deve essere dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare del regime di favore (cat. A/2 – abitazioni di tipo civile; cat. A/3 – abitazioni di tipo economico; cat. A/4 – abitazioni di tipo popolare; cat. A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; cat. A/6 – abitazioni di tipo rurale; cat. A/7 – abitazioni in villini; A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi), oltre all’attestazione della sussistenza delle ulteriori condizioni prescritte per usufruire dell’agevolazione (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

Qualora in sede di stipula di contratto preliminare di vendita sia stata effettuata la classificazione dell’abitazione come immobile “di lusso” ai sensi del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, con la conseguente applicazione dell’imposta agli acconti sul prezzo di compravendita con un’aliquota superiore all’aliquota del 4 per cento, è possibile rettificare le relative fatture mediante variazione in diminuzione, ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di applicare l’aliquota IVA del 4 per cento sull’intero corrispettivo dovuto (cfr. risoluzione 7 dicembre 2000, n. 187).

Resta inteso che l’agevolazione IVA “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati. (cfr circolare n. 31 del 2014)

Iva al 10%

L’Iva agevolata al 10% invece nei casi in cui vi è si un interesse da tutelare da parte del legislatore fiscale ma è diretto più alle imprese e al settore edile in genere. Si parla infatti di Iva 10% laddove abbiate un’acquisto o una vendita di beni immobili  non destinati a prima casa e che non siano classsificatbili come abitazioni di lusso e che rispettino i dettami della famosa Legge Tupini i cui requisiti è sempre meglio rileggerli uno per uno in quanto si riferiscono a costruzioni passate.

L’Iva si applica sia per la costruzione di edifici ex “Legge Tupini” sia anche per l’acquisto di prodotti finiti necessari alla loro realizzazioni (v. voce 127-sexies tabella A, parte terza allegata al DPR n. 633 del 1972), sia per le prestazioni servizi dipendenti da contratti d’appalto (v.voce 127-septies tabella A, parte terza)

Lo stesso trattamento agevolato riguarderà la costruzione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria e relativi prodotti finiti e le relative prestazioni dipendenti da contratti di appalto (v. rispettivamente voce 127-sexies  e 127-septies tabella A, parte terza.

Anche gli interventi di manutenzione straordinaria sugli edifici di edilizia residenziale pubblica ma solo limitatamente alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti appalto come previsto dalla voce 127-duodecies della stessa tabella sopra citata.

Infine anche gli interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica questa volta sia per quello che concerne prodotti finiti sia prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’appalto (vedi voce rispettivamente 127-terdecies e 127-quaterdecies della tabella A sopra citata.

Successivamente abbiamo anche gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia su edifici a prevalente destinazione abitativa privata che non godono dell’Iva al 10% in virtù del DPR n. 633 ma sono agevolati per espressa previsione normativa dall’articolo articolo 7 della Legge n. 488 del 1999.

Ci potremmo inoltre trovare di fronte a due casi in quanto il legislatore ha imposto uno spartiacque tra vendita speculativa o non. Nel caso in cui la vendita avvenga a meno di tre anni dalla costruzione è considerata speculativa e come tale soggiace all’applicazione dell’aliquota del 22% escluso il caso eccezionale in cui il fabbricato non sia successivamente locato nell’ambito di piani di edilizia residenziale convenzionata e con contratti non inferiori ai 4 anni più quattro. Altrimenti se sono ceduti dopo i 4 anni tali immobili godono dell’Iva al 10%.

Il 10% di IVA si applica inoltre nell’ambito degli appalti nell’edilizia, ma è stato oggetto di molteplici chiarimenti nel corso di questi anni ed il discorso merita un adeguato approfondimento in un articolo a sé.  In estrema sintesi vi anticipo che l’Iva agevolata si applica a tutti questi interventi:

1. a) interventi di manutenzione ordinaria: Per l’individuzione delle tipologie di lavori che sono classificabili come manutenzione ordinaria e straordinaria vi indico sia la circolare n. 57/E-III-29636 del 24 febbraio 1998 in cui sono riepilogati con tanti esempi che vi possono aiutare sia l’elenco in excell che vi indico nell’articolo dedicato all’elenco delle manutenzioni ordinarie e straordinarie.
   
2. b) interventi di manutenzione straordinaria
3. c) interventi di  restauro  e  di  risanamento  conservativo
4. d)  interventi  di  ristrutturazione  edilizia
5. e) interventi  di  ristrutturazione  urbanistica (quella che in genere fate per la vostra casa)
   

Relativamente alle lettere a) e b) i beni che sono oggetto di agevolazioni e di intervento sono:

• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni ed interni;
• caldaie;
• video citofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetterie da bagno;
• impianti di sicurezza.

Vi consiglio comunque di prendere della guida all’applicazione dell’ Iva al 10% sulle ristrutturazioni di casa dove viene spiegato in modo approfondito e pratico come godere dell’aliquota iva agevolata sui sui lavori sia sui materiali, semi lavorati e prodotti finiti.

Lo stesso dicasi per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria senza distinzione rispetto alla caratteristica di lusso o non ma a patto che siano classificabili come immobili  a destinazione abitativa della categoria catastale A esclusi gli A10. Considerate queste come indicazioni di massima in quanto spesso ci troviamo di fronte ad appalti, acquisti di materiali, prestazoni di servizi che possono avere un regime fiscale differente per cui si ritiene necessario un ulteriore approfondimento a livello di singola fattispecie. Potete trovare le diverse fattispecie in questo caso nella tabella A, parte III del DPR Iva.

Iva ordinaria

L’applicazione dell’Iva ordinaria nel settore immobiliare diviene ormai quasi di esclusiva competenza degli immobili strumentali per natura o nell’ambito delle compravendite tra aziende in quanto per applicare l’iva ordinaria nell’ambito di compravendite immobiliari in cui una delle controparti è un privati dobbiamo avere case, fabbricati o immobili che sono classificabili come abitazioni di lusso o che siano vendute entro 4 anni dalla loro costruzione (vedere eccezione legge Tupini dei casi Iva al 4%).
In linea di massima l’aliquota Iva ordinaria oramai del 22% si applica ai fabbricati di lusso che non rispettano i requisiti e el caratteristiche tecniche della Legge Tupini indipendentemente in uqesto caso da chi sia il soggetto aquirente o venditore.

Le cooperative di costruzione

Spesso ci si trova davanti ad immobili che sono venduti nell’ambito di cooperative di costruzioni i cui soci sono gli stessi proprietari degli immobili. In questo caso l’applicazione dell’iva al 4% si avrà nel caso in cui oggetto dell vendita sono immobili classificabili come abitazioni destinate a prima casa altrimenti l’iva diviene ordinaria.
L’Agenzia delle Entrate però rileva un caro lettore che contesta – per mancanza del requisito soggettivo -l’applicazione dell’aliquota del 4% alla vendita di un complesso immoiliare (in corso di ultimazione)effettuata da un’impresa costruttrice ad una Cooperativa edilizia che, per l’appunto, ha per oggetto l’assegnazione ai suoi soci di “immobili classificabili come abitazioni destinate a prima casa”.

Trattamento delle pertinenze nelle compravendite immobiliari

Nel caso di acquisto di pertinenze ricordatevi che il legislatore prescrive che ne sia data destinazione all’interno dell’atto ed il trattamento agevolato dell’Iva sarà possibile solo per i posti auto, i box e le cantine e solo una per ognuno. L’acquisto infatti della seconda categoria anche se inserito all’interno del medesimo atto di acquisto sarà soggetto ad aliquota ordinaria. Laddove vi siano condomini con box auto assegnati questa distinzione non vale anche perché spesso il box non è cedibile separatamente dall’immobile pertanto il posto auto diviene parte integrante dell’immobile stesso ed anche in catasto la pertinenza non risulta.

http://www.tasse-fisco.com/case/detrazioni-materiali-edili-prodotti-finiti-ristrutturazione-iva-4-10/36579/

Format Autocertificazione Iva per acquisto materiali edili

Dichiarazione da presentare

Oggetto: applicazione Iva ridotta sull’acquisto di materiali ex DPR n. 633 del 1972

Per l’applicazione è necessaria la dichiarazione di autocertificazione sul possesso dei requisiti. Ho visto e letto che molti di voi hanno l’ansia da foglio bianco per cui ve ne propongo una semplice da compilare qui nel seguito. Un format che potrete utilizzare a piacimento e integrare come volete.

Io sottoscritto _______, nato a_________con Codice Fiscale:_______e residente attualmente in via/piazza______e coniugato con _________nata a_______con Codice Fiscale:_________

CONSIDERATO

che in data ha proceduto all’acquisto del fabbricato sito in via_______, provincia______censito al catasto (Foglio, particella, mappale, sub)

che l’acquisto dei seguenti materiali/prodotti finiti è soggetto ad aliquota Iva ridotta pari al 4 per cento (o 10 per cent a seconda del vostro specifico caso) perchè finalizzato alla costruzione/ristrutturazione/manutenzione di fabbricati che godono delle agevolazioni fiscali di cui alla __________(inserite la definizione che trovate sopra a seconda della tipologia di lavorazione che trovate che state effettuando).

RICHIEDE

L’applicazione dell’aliquota IVA ridotta sotto la propria responsabilità e si impegna a comunicare eventuali successive variazioni che modifichino il diritto all’applicazione dell’agevolazione in oggetto

Luogo, data ______

Firma________

Spero come al solito di avervi aiutato nel migliorare la comprensione della normativa e di averlo fatto ancora una volta gratuitamente.

Leggi anche:

Detrazioni Fiscali ristrutturazioni e risparmio energetico negozi e locali commerciali

Trattamento IVA sulle ristrutturazioni dei locali commerciali, negozi, e fabbricati strumentali

Novità 2016: detrazione Iva per l’acquirente

Leggete l’articolo dedicato alla novità introdotta dalla legge di stabilità consistente nella possibilità per l’acquirente di casa di detrarsi l’iva che addebiteranno le imprese di costruzioni in fattura e che potrebbe essere un altro ulteriore incentivo contro le agevolazioni sulle ristrutturazioni che hanno un po’ penalizzato,diciamocelo, il settore delle nuove costruzioni. Leggete quindi l’articolo dedicato allo sconto fiscale Iva sugli immobili acquistati dal costruttore.

Trattamento Iva nelle cessioni di immobili
Ritenuta sui bonifici del 10%
Detrazione lavori ristrutturazione e manutenzione
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Ristrutturazioni Iva 4%