Registrazione contratto locazione e affitto, scadenza, quanto e come pagare l’imposta di registro

Aggiornato il 26 Marzo 2024

Registrazione del contratto di locazione affitto e scadenza quanto e come si paga l’imposta di registro con le nuove modalità: i contratti di affitto e locazione di appartamento, immobili, fabbricati, fondi rustici e terreni sono stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e devono essere registrati e sono sempre soggetti al pagamento dell’imposta di registro anche il calcolo dell’imposta e le modalità su come si procede alla registrazione spesso appaiono confuse.

Scadenza per registrare il contratto di affitto e locazione

La registrazione dei contratti di affitto e locazione di appartamenti, immobili, fabbricati, fondi rustici e terreni devono essere effettuate entro 30 giorni dalla data di stipula, indipendentemente dal canone pattuito nel contratto,  unica eccezion fatta per quelli che hanno una durata inferiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. Non sono previsti obblighi sulle modalità di registrazione eccezion fatta per i proprietari di più di 10 unità immobiliari i quali dovranno procedere obbligatoriamente alla registrazione telematica degli immobili e con l’utilizzo del canale Entratel. Se non lo avete vi consiglio di fare riferimento ad un commercialista o altrimetni di avviare il processo di richesta delle credenziali entratel con largo anticipo rispetto alla scadenza dei 30 giorni perchè tra richiesta, dati, software ecc ne passano di giorni.

Giovani agricoltori

L’unica eccezione che abbiamo riscontrato è prevista per i giovani agricoltori ex art. 15, comma 1 della L. 441 del 1998, che nel caso in cui in cui diano in affitto o locazione un terreno agricolo saranno sottoposti a registrazione solo in caso d’uso e sempreché rispettino alcune condizioni aggiuntive (chiarite anche dalla circolare dell’agenzia delle entrate del 200 sull’argomento).

Chi procede alla registrazione del contratto di affitto o di locazione

Sono obbligati a registrare il contratto di affitto o locazione entrambe le parti ma solitamente provvede chi ha interesse e quindi entrambi ma può accadere che provveda il notaio nel caso in cui sia no stipulati nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. Nel caso limite di affitto di locali dallo Stato o allo Stato, purtroppo solo la controparte dovrà procedere al pagamento dell’imposta di registro. Nel caso di locazioni inferiori ai 30 giorni l’obbligo alla registrazione si avrà solo in caso d’uso e non sarà obbligatoria.
Per la Legge n. 392/78 il locatore ha la facoltà per cui non è obbligaotrio di richiedere la rivalutazione Istat ma può anche intervenire accordo tra le parti di non applicazione per esmepio dopo la prima annualità.

Quando effettuare la registrazione del contratto di affitto

La scadenza entro cui i contratti di affitto e locazione di beni immobili, appartamenti e terreni devono essere registrati è sempre di 30 giorni dalla data di stipula dell’atto, eccezione per affitto di molteplici fondi rustici che potranno essere dichiarati cumulativamente con un unico adempimento entro la fine del mese di febbraio.

Il contratto d’affitto di un fondo rustico non dev’essere assolutamente reso sotto forma di atto pubblico o per scrittura privata autenticata e pertanto non è necessario andare dal notaio. E’ sufficiente una scrittura privata firmata fra le parti e registrata presso un qualsiasi ufficio dell’ agenzia delle entrate. Da’ conferma quanto da me sostenuto il fatto che per i giovani agricoltori non c’è l’obbligo di registrazione, ma dovesse fare una scrittura privata autenticata o un atto pubblico, obbligatoriamente seguirebbe la registrazione. Ai sensi dell’art. 41 della Legge 203/1982 non si và dal notaio neppure per i contratti ultranovennali. (Grazie Graziella del prezioso contributo)

Quali dati indicare nella registrazione

Nella registrazione vi saranno richieste i dati catastali relativi all’immobile, fabbricato, terreno, fondo rustico, la durata del contratto annuale o quota parte o frazione d’anno, i canoni pattuiti, i dati anagrafici delle controparti, il versamento dell’imposta di registro con modello F23.
Il contratti di affitto andrà presentato in due copie firmate in originale, andrà compilato un modulo con la richiesta di registrazione (chiamato mod. 6967).
Verificare che vi sia il contrassegno o la marca da bollo da apporre sui contratti di locazione (credo di 14,62 euro).

Consiglio utile

Occhio a non inserire tanti allegati inutili che sono soliti fare gli arichietti in quanto anche su questi sarà dovuta l’imposta di bollo per cui semmai nel contratto inserito un unico allgeato valido per tutti e pagate di meno.

Per i fabbricati urbani  occorrerà indicare la categoria catastale, la classe, la consistenza espressa in vani, la rendita catastale (che torvate sull’atto di acquisto o anche facendovi fare una semplice visura catastale), la zona censuaria e la classe oltre ovviamente ai dati che indicano l’esatta collocazione e qudini via, numerocivico, scala ed interno, nonchè la città :).

Per i fabbricati rurali si dovranno indicare il foglio, la particella catastale, il sub, subalterno, la quantità in superficie, il reddito domenicale prodotto ed il reddito agrario.

Dove presentare la registrazione del contratto di affitto

La registrazione del contratto di affitto o locazione andrà presentata presso l’agenzia delle entrate di competenza del notaio se l’affitto è stato stipulato dinnanzi al notaio o presso qualsiasi ufficio se il contratto di locazione è stato stipulato senza scrittura privata autenticata o verbalmente.

Locazione periodi inferiori a 30 giorni

I contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno, non sono obbligatoriamente soggetti a registrazione (articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al Tur). Per stabilire tale durata, è necessario fare riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell’immobile intercorso nell’anno con lo stesso locatario e affittuario (circolari 12/1998 e 26/2011). Qualora la durata del contratto, determinata in tal modo, sia inferiore a trenta giorni nell’anno, la registrazione è prevista solo in caso d’uso, ossia quando l’atto dev’essere presentato, ad esempio, a una cancelleria giudiziaria

Come si registra un contratto di affitto o di locazione

Le modalità con cui procedere alla registrazione dei contratti di affitto o di locazione  sono le seguenti: via telematica o via cartacea. Telematicamente si utilizzerà il software Entratel o Uniconline oppure cartacea presentando il contratto all’agenzia delle entrate all’ufficio competente.

Prima della registrazione mi raccomanda di effettuare il versamento dell’imposta di registro sulle locazioni, sempre che non aderiate perà alla cedolare secca sugli affitti e dove troverete le modalità di versamento oltrechè anche i codici tributo di versamento per l’imposta di registro.

Alla luce della nuova manovra economica 2010 dl 78 del 2010 dal primo luglio del 2010 sarà obbligatorio indicare in dichiarazione anche i dati catastali dell’immobile, cosa questa che allo stato attuale non è contemplata nemmeno nel modello di “richiesta di registrazione” o anche detto Modello 69 e che oggi ha lasciato il posto al nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione.

Per il versamento invece vi ricordo che è diventato obbligatorio versare il nuovo modello F24 Elide elementi identificativi. Se conoscete già il modello allora potete andare procedere direttamente alla compilazione del modello F24 Elide Editabile dove trovate le istruzioni che vi guideranno passo dopo passo.

Nuova Registrazione con il modello RLI dal 3 febbraio 2014

Tuttavia vi segnalo che a partire dal 3 febbraio 2014 è in vigore la nuova modalità di registrazione del contratto di locazione con il modello RLI .Vi ricordo che le parole in celeste sono rimandi agli articoli di approfondimento per cui per approfondire queta nuova modalità leggete l’articolo sul modello RLI. Vi segnalo comunque che è consentito un periodo transitorio in cui è possibile utilizzare la precedente modalità di registrazione

Questo perchè la nuova manovra economica permette di regolarizzare gli immobili non ancora censiti al catasta ed in linea con le previsioni legislative comunali vigenti in materia d’edilizia attraverso il pagamento di una imposta sostitutiva.
Vi consigliamo anche di leggere la seguente guida fiscale per calcolare l’imposta di registro  e la guida fiscale al trattamento delle imposte di registro ed iva delle locazioni di immobili strumentali, delle locazioni di immobili abitativi, alle locazioni di terreni e fondi rustici.
Abbiamo pubblicato una guida fiscale per l’applicazione dell’imposta di registro negli affitti e nelle locazioni

Sanzioni incaso di mancata registrazione del contratto

In caso di mancata registrazione o omessa registrazione del contratto di affitto o locazione sarà prevista una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro non versata o versata e calcolata sulla base del canone mensile. Vi consiglio però di leggere l’articolo di aprofondimentosulle sanzioni per omessa registrazione del contratto di affitto, in cui troverete anche quella ben più grave laddove sia l’inquilino a denunciare la mancata registrazione che consente al denunciate di godere di un canone agevolato ridottissimo. I codici tributo da utilizzare e le modalità di calcolo delle sanzioni le trovate nell’articolo dedicato proprio al calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni.

Vi ricoro anche che si dovranno versare le imposte con il nuovo modello F24 Elide

Novità in vista con la Manovra 2016

Vediamo cosa succede nel caso di un affitto in nero e in ipotesi di accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate, nonché le soluzioni che hanno sia l’inquilino sia il proprietario dando qualche risposta e/o chiarimenti alle vostre domande.

Premessa

Abbiamo già affrontato un precedente articolo Registrazione contratto locazione e affitto, scadenza, quanto e come pagare l’imposta di registro dove viene chiarito quando scatta l’obbligo di registrazione dell’affitto di immobili urbani ad uso abitativo.

Successivamente abbiamo detto quali potevano essere i vantaggi e svantaggi di affittare una casa in nero o quello dedicato alla convenienza ad affittare in nero casa

Tuttavia continuano ad arrivare richieste di chiarimenti o di aiuto da parte di lettori inquilini principalmente che si trovano a non sapere come trattare proprietari sempre più sprovveduti e audaci che gli chiedono di non registrare il contratto registrarlo per canoni di gran lunga inferiori a quelli effettivamente corrisposti al locatore.

Quali sono le armi in possesso del fisco

L’agenzia delle entrate per procedere con la propria azione di accertamento potrà fare riferimento ai soli dati presenti nell’anagrafe tributaria cui parliamo di bollette di luce, gas telefono o altre con riferimento al codice fiscale con cui sono intestate tali utenze.

Con il nuovo spesometro inoltre secondo me potrebbero fare riferimento anche andati come sky come Internet come l’ADSL con i principali operatori telefonici in quanto nei flussi inviati dalle società all’anagrafe tributaria sono presenti anche i codici fiscali. Inoltre secondo le norme attualmente vigenti sarà necessario che l’inquilino si intesti anche le utenze.

Agenzia delle entrate laddove rilevi una differenza tra soggetto intestatario dell’utenza domestica E proprietario dell’immobile potrebbe accendere una lampadina E procedere con una verifica accertamento fiscale diretto a verificare se vi sia una situazione di affitto in nero.

Oltre a questo il fisco come arma ha lo stesso inquilino che può denunciare l’affitto in nero all’agenzia delle entrate semplicemente presentandosi e dichiarando di voler registrarlo anche se consiglio vivamente di procedere preventivamente con un’intimazione alla registrazione da parte dell’inquilino o semplicemente questo può anche recarsi e registrarlo autonomamente per poi richiedere la decurtazione dal canone o affitto mensile dovuto al proprietario.

Strumento incentivante

Ricordo poi che se proprio volete pagare un canone ridotto potete ricorrere alla cedolare secca sugli affitti che ormai conoscerete meglio di me. Nelle parole in diverso colore troverete gli articoli di approfondimento.

Strumento repressivo

Esiste poi oltre alla struttura delle sanzioni previste per l’omessa registrazione anche un ulteriore strumento repressivo che consiste una presunzione della per la locazione di quattro precedenti l’accertamento fiscale. L’articolo 41-ter del DPR 600 del 1973 infatti stabilisce che in caso di mancata  registrazione del contratto si presume questa presunzione con tutte le coscienze del caso tanto ai fini dell’imposta di registro tanto ai fini delle imposte sui redditi per cui daranno per pagati dei canoni che magari no avevano non solo mai riscosso ma anche mai pattuito con l’inquilino in nero. Ai fini tuttavia delle imposte sul reddito ossia dell’IRPEF il reddito del locatore si presume solo per il 10% del valore dell’immobile da calcolare secondo quanto stabilito dall’articolo 52 comma 4 del dpr 131 del 1986. Per esempio per i fabbricati abitativi si dovrebbe prendere il coefficiente 12,6 volte la rendita catastale. Perciò fate molta attenzione a fare i furbetti o gli evasori fiscali.

C’è sempre il ravvedimento operoso

Ricordiamoci infatti che non siano iniziati verifiche accessi ispezioni o attività che certamente da parte dell’agenzia delle entrate si è il proprietario sia l’inquilino può procedere alla tardiva registrazione tardivo versamento dell’imposta di registro avvalendosi del ravvedimento operoso consiste nel pagamento di una sanzione che sarebbe pari ad un minimo del 120% al 240% dell’imposta omessa ma che in virtù dell’articolo 13 del DPR 472 del 1997.

Una volta che conoscete la base imponibile della sanzione sappiate che vi sono diversi momenti di ravvedersi e ad ognuno corrisponde una sanzione infatto avremo che la sanzione sarà ridotta a

• a) ad un decimo del minimo (12%) nei casi di mancato pagamento del tributo o di un acconto, se esso viene eseguito nel termine di trenta giorni dalla data della sua commissione;
• a-bis) ad un nono del minimo (13,33%) se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro ((novanta giorni dalla data dell’omissione o dell’errore, ovvero se la regolarizzazione delle omissioni e degli errori commessi in dichiarazione avviene entro novanta giorni dal termine per la presentazione della dichiarazione in cui l’omissione o l’errore e’ stato commesso;))
• b) ad un ottavo del minimo (15%), se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, entro un anno dall’omissione o dall’errore;
• b-bis) ad un settimo del minimo (17,14%)  se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, entro due anni dall’omissione o dall’errore;
• b-ter) ad un sesto del minimo (20%)se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso  del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, oltre due anni dall’omissione o dall’errore;
• b-quater) ad un quinto del minimo (24%) se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene dopo la constatazione della violazione ai sensi dell’articolo 24 della legge 7 gennaio 1929, n. 4, salvo che la violazione non rientri tra quelle indicate negli articoli 6, comma 3, o 11, comma 5, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471;
• c) ad un decimo del minimo (12%) di quella prevista per l’omissione della presentazione della dichiarazione, se questa viene presentata con ritardo non superiore a novanta giorni ovvero a un decimo del minimo di quella prevista per l’omessa presentazione della dichiarazione periodica prescritta in materia di imposta sul valore aggiunto, se questa viene presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Vi ricordo sempre di leggere la legge relativa al ravvedimento operoso per verificare sempre l’invarianza delle sanzioni definite per non incorrere in errori. Potete trovare un approfondimento leggendo l’articolo dedicato al calcolo delle sanzioni e multe per omessa registrazione del contratto di affitto

Cosa possono fare gli inquilini per gli affitti in nero

Per non incorrere in sanzioni possono prima di tutto presentarsi all’agenzia delle entrate dichiarare la presenza di un contratto di registrazione orale quantomeno un accordo tra le parti in via orale che seppur nullo espone il proprietario:

• sanzione sull’imposta di registro prevista dall’articolo 69 del testo unico delle imposte di registro che abbiamo visto sopra nella misura che va dal 120 al 240% del tributo omesso. Sulla base della ricostruzione delle valore dell’immobile determinato però questa volta dall’agenzia delle entrate secondo l’articolo 41 ter del DPR n.600 del 1973
• Inoltre in caso di liti tra le parti in merito a canoni non dichiarati ma anche non pagati da parte dell’inquilino e occupazione della casa alla maggiore difficoltà a fare riferimento al contratto per la richiesta di risarcimenti in caso di danni.

Cosa possono fare i proprietari per non essere accertati dal fisco

Vi segnalo a tal proposito l’articolo dedicato a come fare a non subire un accertamento del fisco sulla locazione

Imposta di bollo sulle quietanza

Vi ricordo che seppur l’articolo 3 statuisce che la cedolare secca sostituisce imposta di registro e di bollo altra cosa sono le quietanze di versamento sulle quali permane l’obbligo di apposizione e versamento della cedolare secca nella misura di 2 euro per ciascuna ricevuta. Nel seguito l’articolo di approfondimento che vi spiega anche come fare se avete omesso qualche versamento.

http://www.tasse-fisco.com/case/imposta-bollo-cedolare-secca-quietanza-calcolo-versamento/43775/

Novità in vista dal 2016: l’affitto in nero diventa a canone concordato

Secondo le nuove direttive introdotte dalla manovra economica del 2016 il locatore deve comunicare entro 60 giorni dalla registrazione o meglio inviare copia del contratto registrato all’inquilino altrimenti si espone alla possibilità per l’inquilino di richiedere l’applicazione del canone concordato relativo al comune dove è situato l’immobile secondo quanto definito dall’articolo 13 della Legge 431 del 1998. In tal modo viene abbandonata la possibilità, dichiarata incostituzionale mesi fa che dava la possibilità all’inquilino di avvalersi della possibilità, nel caso di affitti in nero, di farsi applicare un canone annuo di affitto e di importo al proprietario, pari a tre volte la rendita catastale, ossia praticamente regalato.

Oggi invece il legislatore, se vogliamo, introduce una previsione più soft rispetto a quella della rendita catastale che aveva fatto insorgere i poveri locatori abusivi evasori fiscali (che comunque sembrerebbero avere il loro peso nelle scelte e nei disegni di legge che sono approvati) introducendo il comma 5 dell’articolo 13 della legge 431 del 1998, prevedendo che l’inquilino del contratto in nero potrà richiedere l’applicazione del canone concordato proprietario.

Per i fondi rustici c’è chi sostiene tra i lettori che sia sufficiente una scrittura privata firmata fra le parti e registrata presso un qualsiasi ufficio dell’ agenzia delle entrate come per i  giovani agricoltori per i quali non c’è l’obbligo di registrazione ma è sufficiente una scrittura privata autenticata o un atto pubblico, obbligatoriamente seguirebbe la registrazione. Ai sensi dell’art. 41 della Legge 203/1982 non si và dal notaio neppure per i contratti ultranovennali.

Cosa ne pensate?

Testo Unico Registro