Riforma fiscale affitti abitativi 2022: scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, confermata l’aliquota del 10%

Aggiornato il 2 Novembre 2021

La tassazione degli affitti: l’attuale quadro normativo

Prima di parlare della riforma fiscale che interessa gli affitti, vediamo qual è l’attuale quadro normativo. La tassazione dei canoni di locazione può avvenire sulla base di due modelli di tassazione. Il primo prevede la concorrenza degli affitti al reddito complessivo. Reddito complessivo che, al netto delle deduzioni ex art. 10 del TUIR e della deduzione per l’abitazione principale, viene tassato quale reddito imponibile, sulla base delle aliquote Irpef progressive dal 23% al 43%.

La tassazione ordinaria per scaglioni, prevede che l’ammontare dei canoni da tassare quale reddito fondiario è ridotto forfettariamente del 5%.

Il 2° modello di tassazione è quello della cedolare secca. Al reddito da tassare con la cedolare secca non si applicano né detrazioni né deduzioni o altre agevolazioni fiscali. Il reddito rileva ai fini ISEE e ai fini della verifica della soglia reddituale per essere considerati quali familiari a carico.

L’aliquota del 21% si applica sul canone di locazione annuale pieno.

Nello specifico, nella dichiarazione dei redditi, nel quadro RB del modello Redditi o nel quadro B del 730, in colonna 5 devono essere indicati i seguenti codici, corrispondenti alla percentuale del canone da tassare che viene riportata nella colonna 6 “canone di locazione” (Fonte istruzioni modello Redditi 2021).

• ‘1’ 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;
• ‘2’ 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• ‘3’ 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;

‘4’ 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

La registrazione del contratto di locazione

Sia se si opta per la tassazione ordinaria, sia se si opta per la cedolare secca, il contratto di locazione, se di durata superiore a 30 giorni, deve essere registrato. Ciò avviene telematicamente. Anche tramite la propria area riservata del portale dell’Agenzia delle entrate. Presentando il modello RLI.

L’accesso dal 1° ottobre 2021, per i contribuenti privati, può avvenire solo tramite le seguenti credenziali: SPID, CNS e CIE. Quest’ultima non è altro che la carta d’identità elettronica.

La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. 

Il contratto di locazione può essere registrato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
• richiedendo la registrazione in ufficio (in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI); 
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I contratti soggetti all’obbligo di registrazione e le imposte da pagare

In linea generale, nel modello RLI possono essere indicate le seguenti tipologie di contratto di locazione per immobili abitativi:

• a canone libero, durata 4 anni più 4 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 1 della legge 431/98);
• a canone concordato, durata 3 anni più 2 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 3 della legge 431/98);
• di natura transitoria, durata massima 18 mesi (stipulati ai sensi dell’art. 5, c. 1 della legge 431/98);
• di natura transitoria per studenti universitari (stipulati ai sensi dell’art. 5, cc. 2 e 3 della legge 431/98);
• di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso (tariffa parte II, art. 2 bis, del DPR 131/86).

Per i contratti sottoposti ad aliquota ordinaria devono essere versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Per i fabbricati destinati abitazione, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità per le quali si protrae l’affitto.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Sempre i contratti a canone concordato, il proprietario o colui che altro diritto reale di godimento (usufrutto, enfiteusi, ecc.) può beneficiare di uno sconto IMU del 25%. A tal proposito, si veda il comma 760 della Legge 160/2019, Legge di bilancio 2020.

Difatti, per gli immobili locati si paga sia l’Irpef sia l’IMU.

La tassazione per i canoni non percepiti

Con l’art. 6-septies del D.L. 41/2021, decreto Sostegni, è stata introdotta un’importante novità in materia di canoni di locazione non percepiti. Tale novità varrà anche per il prossimo anno.

Fino all’approvazione del decreto citato, l’art. 26 del DPR 917/86, TUIR, disponeva che:

“I  redditi   derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se  non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.

Grazie all’intervento del decreto Sostegni la detassazione dei canoni di locazione opera al di là della conclusione del procedimento di sfratto.

Infatti, l locatore di immobili ad uso abitativo non deve assoggettare a tassazione i canoni di locazione non percepiti nell’anno d’imposta 2020, purché la mancata percezione del canone sia comprovata:

• dall’intimazione di sfratto per morosità o
• dall’ingiunzione di pagamento.

Tale previsione opera per tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020. Per il periodo di mancata percezione del canone, il cespite sarà assoggettato a tassazione utilizzando la rendita catastale rivalutata.

Per i canoni assoggettati a tassazione nei periodi precedenti alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, in virtù della vecchia normativa, il locatore potrà recuperare mediante un credito d’imposta la maggiore imposta versata. Indipendentemente dalla data di stipula del contratto di locazione.

La tassazione ordinaria e la riforma fiscale 2022

La tassazione ordinaria per scaglioni e aliquote differenziate potrebbe essere oggetto di importanti modifiche ad opera della cosiddetta riforma fiscale.

In base a quanto riportato nel documento ufficiale conclusivo della Camera dei Deputati, ossia post indagine conoscitiva di cui alla VI Commissione Finanze della Camera e la 6a Commissione Finanze e Tesoro del Senato sulla riforma dell’imposta sul reddito:

“L’Irpef attuale è caratterizzata da ben 54 parametri, tra aliquote marginali legali, limiti degli scaglioni e la giungla di parametri che determinano la struttura dell’imposta”.

Nel documento conclusivo è evidenziato come un sistema fiscale complesso ha un ovvio effetto negativo sulla crescita e sugli investimenti, provoca un incremento della struttura dei costi (monetari e non) per famiglie e imprese.

La tassazione per scaglioni e aliquote di imposta potrebbe essere profondamente modificata.

Di conseguenza ci saranno effetti anche sulla tassazione dei redditi da locazione.

Non a caso il nuovo esecutivo del governo Draghi ha stanziato nella nuova Manovra di Bilancio un altro importante strumento di agevolazione fiscale volto a supportare i giovani  le famiglie dai 20 ai 31 anni a prendere casa in affitto usufruendo di una detrazione fiscale ai fini IRPEF.

Leggi anche > > > Novità 2022: Bonus affitto giovani 20-31 anni (leggi Articolo se sei interessato o condividilo con un tuo amico)

La cedolare secca

Anche per il 2022 rimarrà ferma la possibilità di assoggettare i redditi da locazione alla c.d. cedolare secca. Come in parte anticipato nel primo pr., il locatore che opta per la cedolare secca paga sui canoni di locazione un’imposta del 21%. Difatti, non si pagano Irpef e le relative addizionali.

Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Di norma dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo. Anche per le per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, è possibile optare per la cedolare secca.

Ciò a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali e che:

• nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e
• sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata (Fonte portale Agenzia delle entrate).

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Ad ogni modo, l’opzione è ammessa per i soggetti che agiscono al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.

Il D.L. 34/2019 ha previsto che non è più oggetto di sanzione la mancata comunicazione della proroga dell’opzione per la cedolare secca. L’obbligo della comunicazione della proroga della cedolare e la relativa sanzione sono stati eliminati.

La cedolare secca al 10%

Al ricorrere di precise condizioni, l’aliquota della cedolare secca può scendere dal 21% al 10%.

La cedolare secca al 10% si applica in riferimento a quei contratti di locazione a canone concordato, vale a dire quelli stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3 e 8 della legge n. 431/1998, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta densità abitativa, di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del DL n. 551/1988, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Si veda a tal proposito la delibera CIPE n°37 del 1985. La stessa aliquota si applica anche per i contratti stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi. Con delibera nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 47/2014, decreto Casa (27 maggio 2014).

Per il 2020, l’aliquota del 10%, si applica solo ai contratti di locazione stipulati nei comuni di cui al periodo precedente con popolazione fino a 10.000 abitanti. L’agevolazione si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni interessati dagli eventi sismici del 2016 (art. 1, c. 1, D.L. n. 189/2016) in cui sia stata individuata una zona rossa.

L’aliquota del 10% si applica anche ai c.d. contratti transitori (ossia di durata da un minimo di un mese a un massimo di diciotto mesi), a condizione che siano stipulati a canone concordato e riguardino abitazioni ubicate nei predetti comuni (circolare 8/E del 7 aprile 2017, paragrafo 1.1). Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

La cedolare secca e gli affitti brevi

La cedolare secca si applica anche alle c.d. locazioni brevi o locazioni turistiche. Il riferimento è alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni per le quali è ammessa la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali.

Per tali locazioni la cedolare secca è al 21%.

L’aliquota si applica sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve.

Non devono essere assoggettati a tassazione eventuali penali o caparre o depositi cauzionali.

Nell’importo del corrispettivo lordo da tassare sono incluse anche:

• le somme corrisposte per le spese per servizi accessori eccetto il caso in cui tali spese siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti;
• l’importo della provvigione dovuta all’intermediario se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Si parla di intermediari in quanto la cedolare secca si applica anche per le locazioni brevi concluse sul web per il tramite di intermediati tipo AIRBNB o anche tramite i canali tradizionali. Tali soggetti, all’atto del pagamento del corrispettivo al locatore, applicano una ritenuta del 21%.

La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto, il contribuente conferma l’applicazione della cedolare secca. In caso contrario, è a titolo d’acconto Irpef.

Anche gli immobili destinati a locazioni brevi dovranno essere registrati nella nuova banca dati delle strutture ricettive, ex art.13-quater, comma 4, del D.L. 34/2019.

Le regole di costituzione della banca dati sono state individuate con il decreto ministeriale prot. 1782 del 29 settembre 2021, recante le “Modalità di realizzazione e gestione della banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi di cui all’articolo 13-quater del decreto-legge 30 aprile 2019, n.34 convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n.58”.

Il decreto regolamenta le modalità di costituzione, gestione e accesso alla banca dati, nonché di acquisizione dei codici identificativi regionali, ove adottati.

Il codice identificativo regionale o il codice alfanumerico assegnato dalla Banca dati dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza offerti dalla struttura ricettiva. Comprese le comunicazioni afferenti gli immobili destinati a locazione breve.