La variazione delle tabelle millesimali spesso viene proposta a seguito di lavori di ristrutturazione che modificano per esempio la fruizione del riscaldamento o di parti e spazi comuni: vediamo quindi come si formano questi millesimi se devono essere variati (se obbligatorio) e come cambiare le tabelle.
Le prime tabelle millesimali
Le prime tabelle millesimali sono facili in quanto sono stabilite dal costruttore e sono allegate in genere all’atto notarile di stipula per l’acquisto di casa al momento della prima cessione tra costruttore e primo acquirente dello stabile nuovo nel nuovo condominio.
Ma nel corso degli anni emergono nuove constatazioni, lo stabile può subire delle modifiche non solo negli spazi comuni ma anche, come scrivevo prima, all’interno delle singole abitazioni che richiedono la rivisitazione del calcolo e della variazione e delle originarie tabelle.
La variazione delle tabelle millesimali
La variazione delle tabelle millesimali può avvenire per effetto della constatazione di errori da parte per esempio del costruttore al momento iniziale oppure anche a seguito di modifiche.
La modifica delle tabelle millesimali essendo un fattore che modifica un originario accordo tra tutti i condimini necessiterebbe dell’accordo di tutti i condimini ossia sarebbe necessaria l’unanimità. Tuttavia recentemente è stato affermato un principio dalla Corte di Cassazione che consente di modificare le tabelle attraverso la maggioranza semplice, ossia della maggioranza dei presenti in assemblea. Sarà necessaria comunque almeno la presenza di un terzo dei millesimi altrimenti l’assemblea non si considera neanche costituita.
La variazione per modifiche nella composizione degli edifici può essere richiesta al giudice solo laddove si vada sopra ad un quinto di quella complessiva al fine di non ricorrere sempre al giudice per piccole variazioni.
Errori nel calcolo dei minimi
Nel caso invece di errori nel calcolo dei minimi che siano però constatati da un consulente tecnico di parte non è necessario il limite minimo visto sopra e quindi si potrà fare riferimento direttamente al giudice presentando istanza. Laddove l’istante poi avesse ragione le spese per le modifiche si suddivideranno tra i condomini interessati dalle variazioni.
L’articolo fondamentale per la determinazione delle tabelle millesimali è il numero 69 del codice civile che definisce come e quando modificare le tabelle.
Talvolta non è necessario modificarle ma predisporne di altre a seconda dell’utilizzo, anche perchè trovare un algoritmo che faccia confluire in un unico coefficiente i millesimi in funzione di tutti i fattori sarebbe impensabile. Ecco quindi che le tabelle più classiche sono quelle riferite al riscaldamento un’altra riferita all’utilizzo e manutenzione dell’ascensore e per la pulizia delle scale, o per i consumi dell’acqua o anche per la manutenzione di balconi e terrazzi.
Vi indico poi alcuni importanti riferimenti normativi per le tabelle millesimali che sono gli articoli 68, 69 del codice civile, l’articolo 66 e 1123 , 1124, 1126 e 1136 che vi invito a leggere se volete approfondire in modo esaustivo la conoscenza dell’argomento.
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