TARI e Affitto: chi paga e quanto, quali esenzioni su immobili vuoti o sfitti

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Vediamo di capire chi, quanto e come comportarsi per il pagamento della TARI in caso di affitto o locazione di immobili residenziali e non per evitare di incorrere in sanzioni anche nel caso in cui le parti si siano messe d’accordo nel contratto di accollarsi tutta la propria quota sia esso il locatore – proprietario dell’immobile sia il locatario inquilino.

Cosa ci dice la norma a proposito della Tari in caso di locazioni immobiliari

Come avrete avuto modo di leggere nella guida al pagamento della TARI questa tassa è dovuta a chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani (articolo 1, comma 642 Legge 147).

La TARI quindi non grava sul proprietario ma grava sul conduttore dell’immobile ossia sull’inquilino generalmente ma attenzione perchè sono stati stabiliti dei requisiti al di fuori dei quali il pagamento resta in capo al proprietario.

Nella prassi può capitare che le parti si mettano d’accordo che nel canone siano ricomprese anche le eventuali spese per imposte, tasse simili tra cui anche la TARI tuttavia è necessario stare attenti a disciplinare questi comportamenti in quanti eventuali patti in tal senso espongono a due tipi di problemi.

Se supponiamo è stato deciso che le imposte di registro per la registrazione del canone di locazione siano a carico di solo una delle parti non importa in quanto la registrazione, seppur obbligatoria grava su entrambi solidalmente per cui non sarà un problema per il fisco da chi proviene il pagamento. Il soggetto che paga libera l’altro ed il mancato pagamento farà scattare le sanzioni su entrambi in modo solidale.

Nel caso del pagamento della TARI le parti non sono solidalmente responsabili del pagamento del tributi per cui l’agenzia delle entrate o il comune che notificheranno un eventuale avviso di accertamento al proprietario dovranno provare che questi sia l’effettivo debitore obbligato.

A questa considerazione si deve aggiungere anche un’altro elemento introdotto dall’art. 643 della Legge di Stabilità 2014 nel quale si disciplina che per contratti di durata inferiore ai 6 mesi la Tari deve essere pagata dal proprietario di casa ma si può anche scegliere l’addebito forfettario della quota all’inquilino nel canone di locazione. Questa considerazione deve chiaramente essere espressa all’interno del contratto altrimenti vale la disciplina generale.

Inoltre per i contratti di locazione che durano più di 6 mesi l’obbligo di pagare la Tari è sempre a carico dell’inquilino.

Alcune parti tuttavia indipendentemente dalla durata si accordano nel senso di ricomprendere nel canone anche la quota della TARI indipendentemente dalla durata del contratto. Stante la necessaria esplicazione di questo accordo all’interno del contratto questa clausola è molto importante in quanto il Comune o l’agenzia delle entrate notificheranno eventuali accertamento sempre all’inquilino.

Potrebbe esserci il caso che l’agenzia delle entrate reclami il pagamento al proprietario quindi solo nel caso di contratti temporanei anche se considero remota questa ipotesi. Laddove si presentasse basterebbe opporre il contratto registrato all’agenzia delle entrate per richiederne l’annullamento in autotutela.

Ne caso della TARI quindi il problema si presenta ed è duplice:

• Da un lato il soggetto che non ha versato la tassa sarà soggetto a sanzioni (situazione comunque rimediabile grazie al ravvedimento operoso che sarà necessario per ridurre le ben più salate sanzioni o multe che salirebbero al 30 per cento in caso di accertamento fiscale);
• Dall’altra il soggetto che ha pagato si troverebbe ad aver corrisposto una somma maggiore all’erario dovendola invece richiedere a rimborso con una apposita istanza da presentare al Comune dove è situato l’immobile.

L’unica possibilità per evitare le sanzioni sarebbe quella di invocare il successivo passaggio normativo che recita: “In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria”, tuttavia devo dire non so se il riferimento alla parola detentore possa riferirsi a proprietario e inquilino. Laddove questa posizione potesse essere accolta allora il pagamento del proprietario libererebbe l’inquilino.

Tuttavia resto al momento dell’avviso che la previsione contrattuale o anche un semplice accordo verbale che fa ricadere su un soggetto il pagamento del tributo non libera l’altro e non ha effetti giuridici in quanto per il fisco siamo soggetti distinti con una autonomo obbligazione tributaria per cui anche in caso di accertamento vi dovrete trovare a pagare,anche se un passaggio in Comune lo farei ugualmente.

In conclusione nel caso di omesso o mancato pagamento da parte dell’inquilino che non paga l’imposta sulla spazzatura il proprietario di casa non è coobbligato per cui il Comune non può richiedere alcunché al proprietario.

Riferimento normativo TARI

Articolo 1, comma 640 e ss, Legge 147/2013

639. E’ istituita l’imposta unica comunale (IUC). Essa si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La IUC si compone dell’imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile, escluse le unita’ immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonche’ dall’utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore.

640. L’aliquota massima complessiva dell’IMU e della TASI non puo’ superare i limiti prefissati per la sola IMU, come stabilito dal comma 677.

641. Il presupposto della TARI e’ il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva.

642. La Tassa sui rifiuti e’ dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. In caso di pluralita’ di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria.

643. In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TARI e’ dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione o superficie.

Il locale sfitto o vuoto paga la Tari?

Un po’ di chiarezza in più non avrebbe fatto male: il passaggio, lo ripetiamo è contenuto nel comma 642 che recita questa tassa è dovuta a chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. La parola su cui si fermano tutti e per cui la norma ancora, dopo 28 mila cambi di denominazione (TARSU, TARES, TIA, TARI …) , genera dubbi è quel simpaticissimo “suscettibili“. In questa sede però affrontiamo il tema del soggetto obbligato in caso di affitto.

Altra domanda sempre legate ai soggetti titolari di immobili dati in locazione riguarda il caso appartamenti sfitti o non affittati o come si suole chiamarli nel diritto tributario ” a disposizione” ed il relativo obbligo al pagamento della TARI. Stante la considerazione dovuta che ad oggi tenere degli immobili non locati è un costo di non poco conto che erode il valore dell’immobile di cui non capisco il motivo dovrete aggiungere anche la quota della TARI in quanto si applica anche ai locali vuoti.

La colpa risiede in quella parolina ipotetica “suscettibili” che qualche simpaticone ha inserito nella legge facendo così impennare il gettito fiscale di questa imposta in un momento dove le case sfitte sono ancora tantissime e l’offerta senza dubbio supera la domanda.

Esiste un modo per non pagare la TARI

L’unico modo che viene in mente per non pagare la TARI potrebbe però essere quello di liberare completamente l’immobile al suo interno e staccare anche eventualmente delle utenze in quanto in tal modo mi riesce difficile pensare che possa produrre rifiuti o lo sia anche solo potenzialmente.

Però vi anticipo che non si sa mai perché se l’intento era per l’appunto di aumentare il gettito con quella parolina non so bene quale interpretazione (estensiva o restrittiva dare), per cui al solito sentite altri professionisti, informatevi e fatevi la vostra idea personale.

In questo caso  la tariffa da applicare sarà della precedente attività svolta dentro o quella naturale per cui era stata costruita l’unità locale.

Nella Guida Gratuita al calcolo e pagamento della TARI trovate anche i casi di esclusioni dal pagamento della TARI 2019 che si sostanziano nelle aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile. In pratica alcune aree e quindi alcuni mq riferite a specifiche parti del condominio non andranno conteggiate come ad esempio l’androne del condominio, il giardino condominiale, le scale o le aree comuni semprechè che non siano detenute o occupate in via esclusiva da un condomino.

Nella Guida troverete un approfondimento anche ai casi di riduzione della TARI che si applicano quando nei casi di mancato svolgimento del servizio o lo svolgimento in grave violazione della disciplina di riferimento o in caso di interruzione per motivi sindacali o per imprevedibili impedimenti organizzativi che abbiano determinato una situazione di danno o pericolo per persone o ambiente. Questo è quanto disciplinato dal comma 656 dell’art. 1 della Legge 147/2013 ed è tuttora vigente per cui facevi venire il dubbio se pagare o no l’intera quota perchè in alcuni comuni potrebbero esserci i presupposti per la riduzione anche se nessuno questo lo pubblicizza troppo altrimenti comuni e aziende municipalizzate andrebbero al bagno o dovrebbero mettersi a lavorare molto ma molto di più di quello che oggi in alcuni grandi comuni fanno.

Le Guide gratuite

Vi segnalo comunque l’articolo principale dedicato proprio al pagamento della tassa sui rifiuti dove trovate altri importanti chiarimenti: Guida al pagamento della TARI, dove trovate anche i casi di esenzione o di riduzione ammessi al versamento della tassa. Spero di avervi dato qualche chiarimento o avervi fornito qualche informazione utile anche in questo articolo.

http://www.tasse-fisco.com/accertamenti-e-cartelle-di-pagamento/prescrizione-tari-tares-tia-tarsu-tabella-anni/40729/

http://www.tasse-fisco.com/varietassefisco/tari-rifiuti-superficie-tassabile-superficie-tassabile-calpestabile-pagamento/40745/